以房養(yǎng)老發(fā)展情況以美國最為成熟和完善，很多國家都效仿美國設(shè)計“以房養(yǎng)老”制度。

美國的社會養(yǎng)老保險制度起源于1929—1933年的經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。在制度早期，由于年輕人口較多，國民養(yǎng)老負(fù)擔(dān)很輕。1940年，美國工作人口與退休人口的比例為40:1。隨著人口老齡化發(fā)展，到 1999年，該比例下降為3.1:1。據(jù)估算，到2030年，該比例將進(jìn)一步下降至2:1。如果美國政府不采取任何措施，到2040年養(yǎng)老保險金將完全枯竭。“以房養(yǎng)老”的出現(xiàn)，可以說挽救了美國的養(yǎng)老保險制度，挽救了美國政府。進(jìn)入21世紀(jì)后，美國的“以房養(yǎng)老”快速發(fā)展，目前有三種形式的住房反向抵押貸款。一是由金融機(jī)構(gòu)銷售，美國政府提供擔(dān)保的“房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換抵押貸款”（HomeEquityConversionMort-gages，簡稱 HECMs），這是最為普遍的反向抵押貸款。二是由美國政府資助的企業(yè)銷售并擔(dān)保，如房利美（FannieMae）提供的“住房持有者貸款”（HomeKeeper）。三是完全由民營機(jī)構(gòu)提供，無政府擔(dān)保的純私人性質(zhì)反向抵押貸款。這三種產(chǎn)品適應(yīng)了不同群體的需求，將老年人的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，在減輕社會養(yǎng)老負(fù)擔(dān)的同時，大幅提高了老年人的生活水平，探索出老年人自我保障的新型代內(nèi)養(yǎng)老模式。“以房養(yǎng)老”風(fēng)靡美國并取得巨大成功，一方面是存在相應(yīng)的社會需求，另一方面與美國的文化、法律、經(jīng)濟(jì)和社會等多種環(huán)境因素密切相關(guān)。這些因素可以歸納為以下幾個方面。

首先，獨立的生活觀念。美國社會有很強的獨立意識，沒有“養(yǎng)兒防老”和“啃老”的觀念。家庭成員之間是平等、獨立的。子女被父母撫養(yǎng)至成年后一般就要自立門戶，與父母各有各的生活。老年父母不愿麻煩子女，也不想受子女的束縛；子女在法律和道德上都沒有贍養(yǎng)老人的義務(wù)。父母和已成家的子女在經(jīng)濟(jì)上也完全分開，即使老人生活窘迫，也不會向子女要錢，否則會感到羞愧。而且，美國人的消費傾向很高，有提前消費的習(xí)慣。因此，父母無須將房產(chǎn)留給子女，即使留也要征收高額的遺產(chǎn)稅，還不如將房產(chǎn)的未來價值變現(xiàn)供自己消費。反向抵押貸款一方面保證老人在生前有房屋居住，另一方面為老人帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，大幅改善生活品質(zhì)，因而受到了美國老年人的歡迎。這一點和東亞傳統(tǒng)文化有明顯區(qū)別。

其次，健全的法制基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)大危機(jī)后，美國政府介入住房市場，國會于1934年通過《國民住房法》，此后又制定或修正了一系列與住房有關(guān)的法案，主要目的是解決中低收入家庭的住房問題，鼓勵人人擁有私人住房，為高住房擁有率營造了良好的法律環(huán)境。根據(jù)美國法律，公民對自己的房產(chǎn)擁有永久產(chǎn)權(quán)，這就為老年人抵押房產(chǎn)進(jìn)行貸款奠定了法律基礎(chǔ)。美國還建立了完備的住房稅收、金融法律體系。高額房產(chǎn)稅抑制了房產(chǎn)投機(jī)，確保房產(chǎn)價值基本穩(wěn)定，降低了“以房養(yǎng)老”的風(fēng)險。美國是世界上最早由政府出面擔(dān)保，實行住房抵押貸款的國家。1987年國會通過HECMs試點方案時，也是規(guī)定由政府設(shè)計并提供擔(dān)保，以立法的形式清楚地闡述了美國政府對于反向抵押貸款的政策，明確規(guī)定了HECMs的目標(biāo)和方法，從一開始就將“以房養(yǎng)老”納入法制軌道，確保了相關(guān)市場健康、有序地發(fā)展。如果沒有從住房產(chǎn)權(quán)到稅收、金融的一系列法律保障，或者有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，“以防養(yǎng)老”恐怕難以推行。

再次，發(fā)達(dá)的金融體系。住房反向抵押貸款本質(zhì)上是一種金融產(chǎn)品，是金融創(chuàng)新的結(jié)果，雖然原理簡單，但在實際操作中有著復(fù)雜的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，且有一定風(fēng)險，對金融體系的發(fā)展和完善有很高的要求。美國擁有世界上最發(fā)達(dá)、完善的金融體系，金融機(jī)構(gòu)競爭激烈，創(chuàng)新意識和能力都很強，為“以房養(yǎng)老”提供了強大的金融技術(shù)支持。金融機(jī)構(gòu)利用自身的專業(yè)知識，不斷完善產(chǎn)品，通過資產(chǎn)證券化等技術(shù)手段，有效地規(guī)避或分散消費者和金融機(jī)構(gòu)雙方所承受的風(fēng)險，同時獲得盈利，極大地增強了反向抵押貸款的市場吸引力。例如，在HECMs推出不久后，房利美就大量收購，將其證券化后再投放于金融市場，為反向抵押貸款構(gòu)建了一個流動性很強的二級市場。結(jié)果不僅保障了老年人的生活，而且為投資者提供了投資機(jī)會，同時降低了貸款機(jī)構(gòu)的運營成本，因此民眾和機(jī)構(gòu)都很歡迎HECMs，使之得以迅速普及。政府提出“以房養(yǎng)老”的初衷是好的，但如果沒有發(fā)達(dá)金融體系的運作，“以房養(yǎng)老”在技術(shù)層面上就不可行。

最后，完善的公共服務(wù)。早在1981年，美國就設(shè)立了一個獨立的非營利性組織——國家房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換中心（Na-tionalCenterforHomeEquityConversion，簡稱 NCHEC）為老年人提供反向抵押貸款產(chǎn)品咨詢服務(wù)。經(jīng)過長達(dá)6年的知識普及和宣傳后國會才通過HECMs試點。政府制定了完善的消費者保護(hù)機(jī)制消除其后顧之憂，例如：無貸款到期日，只要老人活著，就對房屋擁有完整產(chǎn)權(quán)，貸款機(jī)構(gòu)要一直提供貸款直至老人去世；無追索權(quán)，即當(dāng)老人去世后，房產(chǎn)出售所得不足以彌補貸款本金和利息總額時，貸款機(jī)構(gòu)也不能向貸款人及其后人追索余款。此外還有稅收減免、利率限制、政府擔(dān)保等。政府對貸款機(jī)構(gòu)也提供了足夠的支持，最大限度降低其風(fēng)險。如果由于房產(chǎn)貶值等因素導(dǎo)致貸款數(shù)額超過房產(chǎn)價值時，政府或其資助的企業(yè)提供的擔(dān)保將對貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)行補償。另外，政府設(shè)專門機(jī)構(gòu)統(tǒng)一向貸款機(jī)構(gòu)收取保險費用，用于預(yù)防市場風(fēng)險。美國國會也一直密切監(jiān)督HECMs市場的運行，補充頒布了一系列法律規(guī)范市場環(huán)境，督促產(chǎn)品改進(jìn)。在美國，“以房養(yǎng)老”的風(fēng)靡離不開政府不遺余力地推廣和提供完善的公共服務(wù)。

以上幾點是“以房養(yǎng)老”風(fēng)靡美國并取得巨大成功的主要原因。可以說，也是“以房養(yǎng)老”成功推行需要的一些條件。事實上，美國在20世紀(jì)60年代就出現(xiàn)了反向抵押貸款的嘗試，但由于條件不具備，經(jīng)過不斷研究和探索，直到 80年代才得到普及?？梢?，一種新的養(yǎng)老方式要想為人接受并惠及大眾，這個社會就需要足夠的耐心和努力。