改革開放后的房地產(chǎn)熱及房地產(chǎn)推動經(jīng)濟(jì)增長時期

中國在清王朝結(jié)束之后，直到20世紀(jì)50年代，長達(dá)40年的時間都是外戰(zhàn)與內(nèi)戰(zhàn)交替的時期，其中中日之戰(zhàn)從1931年“九一八”事變起算長達(dá)14年。戰(zhàn)爭的最大特點(diǎn)就是破壞，新中國成立后的大約30年的時間又是重化工業(yè)為重點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)增長導(dǎo)向，所以中國的居住狀況始終是簡易和短缺的。

20世紀(jì)80年代的變革，首先解決人們吃不飽的問題，這由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)崩潰后生產(chǎn)效率的明顯提升得到解決；然后是用的問題，這由多種所有制經(jīng)濟(jì)的自主決策和市場導(dǎo)向，特別是民營經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)育得到解決。中國經(jīng)濟(jì)從計劃向市場的轉(zhuǎn)型同時也是中國經(jīng)濟(jì)貨幣化的過程，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的增長與貨幣總量的增長是同方向運(yùn)行的，而且貨幣增加的速度大大快于產(chǎn)品增加的速度，同時消費(fèi)也在升級，人們一次性購買的消費(fèi)品從幾十元的日用品如收音機(jī)、衣服類，轉(zhuǎn)向幾百元的自行車、縫紉機(jī)類，再轉(zhuǎn)向幾千元的電視機(jī)、電腦、電冰箱、空調(diào)類，到90年代部分先富起來的人們轉(zhuǎn)向購買幾萬、幾十萬元的汽車。汽車的不斷普及則使原來較為偏遠(yuǎn)的遠(yuǎn)郊城區(qū)也成為理想的居民居住區(qū)，恰逢其時的城市房改使城市居民擁有產(chǎn)權(quán)的住房成為現(xiàn)實(shí)，再加上商業(yè)銀行從生產(chǎn)性信貸向消費(fèi)性信貸的適度轉(zhuǎn)換，住房的購買力被激活并顯性化，中國開始了房地產(chǎn)熱并形成以房地產(chǎn)推動經(jīng)濟(jì)增長的時期。

中國的房地產(chǎn)熱具有多重推力。首先是城市居民改善住宿條件的強(qiáng)烈需求。中國長期的建設(shè)導(dǎo)向是生產(chǎn)導(dǎo)向的，生產(chǎn)的擴(kuò)大意味著就業(yè)的擴(kuò)大和生活的密集度提升，但同時也意味著生活性建設(shè)的不足并形成對人性的制約，人們擴(kuò)大個人生活空間需要住房，人們放置現(xiàn)代生活用具需要住房，人們保持和提升個人尊嚴(yán)需要住房，人們避免貨幣化過程中的價值損失需要住房。

其次是地方政府具有發(fā)展房地產(chǎn)的積極性。其一，不斷增加的出售土地的收入可大大增加地方財力，用于地方發(fā)展和建設(shè)；其二，房地產(chǎn)投資可鎖定投資，改善地方投資環(huán)境和形象，增加當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)總量，顯示政績；其三，房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)鏈條長，可帶動就業(yè)及當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；其四，房地產(chǎn)的發(fā)展技術(shù)含量低，動員成本低，見效周期短，政府容易參與。當(dāng)然，房地產(chǎn)投資的利益機(jī)制可能產(chǎn)生腐敗性動機(jī)，但這只涉及較少數(shù)人和機(jī)構(gòu)，而且可以通過制度完善加以改進(jìn)，從而不是根本性因素。

再次是金融機(jī)構(gòu)具有積極性。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，消費(fèi)金融就成為重要形式，房地產(chǎn)由于不動產(chǎn)的保值性、可抵押性、可流動與變現(xiàn)性可以使該類貸款成為安全性很高的貸款類型，風(fēng)險可控易查，從而成為金融機(jī)構(gòu)最偏好的放款對象。實(shí)際上，政府宏觀調(diào)控時不斷提高首付款比例就是對商業(yè)銀行風(fēng)險保障的提升，對購買第二套房及以上住房實(shí)行利率加成也有利于商業(yè)銀行提升放貸收益。

最后則是城市化進(jìn)程的必然推動。中國長期實(shí)行城鄉(xiāng)分割的戶籍制度，農(nóng)村積累了強(qiáng)烈的進(jìn)城購房需求。農(nóng)民對城市生活的向往以及居民從中小城市向大都市的流動都形成源源不斷的強(qiáng)烈需求。

中國深度城鎮(zhèn)化將創(chuàng)造新的房地產(chǎn)需求。2014年7月24日，中國國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》，明確提出全國取消農(nóng)業(yè)非農(nóng)業(yè)戶口區(qū)分，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶，有序放開中等城市（城區(qū)人口50萬至100萬人）落戶限制，合理確定大城市（100萬至300萬）落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市（500萬以上）人口規(guī)模。計劃到2020年實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。③這是中國共產(chǎn)黨執(zhí)政以來最大的人口管理調(diào)整，使農(nóng)民工進(jìn)城落戶定居有了制度保證，也使不同城市之間人們的流動有了明確的條件設(shè)定和權(quán)益保障，顯然會進(jìn)一步增加居住性住戶需求。國務(wù)院農(nóng)民工工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任、人力資源社會保障部副部長楊志明2月28日表示，農(nóng)民工已成為中國產(chǎn)業(yè)工人的主體，目前全國農(nóng)民工總量2.74億人，其中外出農(nóng)民工1.68億人，外出農(nóng)民工月平均收入2864元。

因此，中國房地產(chǎn)的發(fā)展有其內(nèi)在的必然性，是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)社會現(xiàn)代化過程中的必經(jīng)階段，對這些需求只能引導(dǎo)，不能簡單壓制，多年的嚴(yán)格調(diào)控不見成效也證明了這個判斷。