1.地產結構性分化，一線房價大幅飆升

總體來說，中國的房地產是處于下行周期中。從投資角度看，房地產開發(fā)投資累計完成額同比增速從30%以上的高點一路下滑到15年12月份的1%；從開工狀況看，房屋新開工面積累計增速在2010年高點時突破了70%，但截至目前該比例已經連續(xù)22個月為負值，且去年底更是降至-14%；從房價看，70個大中城市新建住宅價格同比自14年9月以來連續(xù)15個月為負，直到去年12月受一線城市房價提振才轉為正值。

15年6月份股災以來，房地產市場有所回暖，但出現結構分化。從70個大中城市新建商品住宅價格指數來看，房價同比增速從-6.3%的低位上升至16年1月的1.0%，其中一線城市房價同比從-4.5%的低位飆升至22.4%，二線城市同比由負轉正，三線雖然跌幅縮小，但行情與一、二線不可同日而語。從百城住宅均價看，二三線樓市自14年初就處于下行趨勢，且三線仍在轉差。

一線城市價格飆漲，深圳漲幅超越紐約“輝煌”時期。如果計算近一年一線城市房價的漲幅，廣州-2.1%，北京8.3%，上海14.8%，深圳45%，而紐約房價在次貸危機爆發(fā)前的最大一年漲幅僅15.4%，東京在90年代房價暴跌前的最大一年漲幅為86%，上海與紐約接近，深圳則超過紐約漲幅，“追趕”東京。如果計算近五年一線城市房價的累計漲幅，廣州27.2%，北京49.3%，上海43.3%，深圳92%，而紐約在房價暴跌前的五年累計漲幅僅59%，東京141%，北京和上海都接近紐約，深圳遠遠超過了紐約。

2.理性因素：人口結構與人口流動

我們得承認，房地產市場整體下行、結構性分化，一線城市房價的過快上漲，這些現象的背后有一定理性因素驅動。

2.1. 人口結構變化，決定長期下行

從日本、美國等國的經驗看，房地產周期與人口結構密切相關。房地產屬于典型的年輕型消費品，25-45 歲人群是房地產消費的高峰期，而在45 歲以后房地產消費占比會持續(xù)下降。日本的人口紅利在1990 年代最早結束，房地產市場新開工數量迅速下滑，地產大周期終結。而美國15-64周歲人口占比在上世紀80年代中期見頂回落，房地產市場也迅速下滑。之后由于移民的增加，在1995 年后又貢獻了10多年的地產小周期。但是從2010 年開始人口紅利正式宣告終結，房地產市場再次開始回落。

中國人口紅利消失，老齡化程度加劇。從2011年起，中國15-59歲的勞動年齡人口在總人口中的占比就在下降，從74.5%的高點下降到2014年的73.4%。根據聯合國人口署的預測，中國總人口撫養(yǎng)比每5年平均升幅為0.05個百分點，至2050年將達到0.91的高點。而且總人口撫養(yǎng)比的上升主要是由老年人口撫養(yǎng)比不斷上行所帶動，即老齡化程度加劇。

人口結構變化令中國房地產市場也將出現趨勢性下行。過去十幾年來，我國勞動年齡人口數量巨大，且占比在上升，催生了房地產市場的大輝煌。新開工住宅面積快速增長，從99年的每年不到2億平米到經濟危機前08年的8.4億平米，在4萬億計劃的刺激之下，新開工面積2010年又突破10億平米，并在隨后幾年中保持這一高位。但現在勞動年齡人口占比減少，人口紅利消失，房地產市場開始大幅度下行。