【摘要】中國的房價具有粘性價格和剛性價格的特征。我國房地產(chǎn)在行業(yè)范圍的泡沫不存在，存在的是結(jié)構(gòu)性泡沫。房地產(chǎn)業(yè)在行業(yè)內(nèi)部和區(qū)域之間不會因為部分調(diào)整而出現(xiàn)大的崩塌性事件。作為房地產(chǎn)整體，2016年房價還會上升。

【關(guān)鍵詞】房價 粘性價格 剛性價格 房地產(chǎn)泡沫 【中圖分類號】F299 【文獻標識碼】A

最近一段時間來，房價又成為爭論的熱點，判斷房價的趨勢又以挑釁性的方式橫在了我們面前。判斷我國房價2016年的走向，長時間存在著好壞兩個極端結(jié)論。筆者試圖從過去十年物價和房價的歷史趨勢線上，看看基礎(chǔ)數(shù)據(jù)中能夠為我們提供什么樣的啟示。

房價十年：歷史趨勢線回顧與小結(jié)

為了對我國整體房價的趨勢做出判斷，本文采用國家統(tǒng)計局十年來關(guān)于物價和房價的相關(guān)數(shù)據(jù)。在右圖中，我們收集了國家統(tǒng)計局過去十年間（2005-2015）關(guān)于零售物價的統(tǒng)計指數(shù)。在2010年以前，國家統(tǒng)計局不存在統(tǒng)計意義上的房價欄目，我們選用與房價指數(shù)密切相關(guān)的建筑業(yè)增加值來替代。

右圖中，我們總結(jié)出過去十年間我國房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢線。第一，與零售物價波動序列相比，我國房屋價格的波動序列要大得多。過去十年間，零售物價波動最高的一年（2008）是5.9%，而同期不少城市房價波動是20%以上，有的城市甚至是翻番的。這在一定程度上引起了消費者的恐慌，也帶來了社會輿論的激烈爭論。

然而，2008年當年，圖中建筑業(yè)的增加值同比卻大幅下降。這是我國執(zhí)行“雙防雙控”——防止個別領(lǐng)域的物價上漲帶來全面的通貨膨脹，防止個別行業(yè)的景氣生產(chǎn)變成全面的生產(chǎn)過熱；控制貨幣過度投放，控制固定資產(chǎn)投資——宏觀調(diào)控政策的后果。“雙防雙控”壓低土地供給和開工項目，并不能壓低房價，反而由于供給減少預期，剛性房需導致價格上漲。果不其然，2010年當年70多個大中城市房價同比上漲了6.4%，當年的物價僅僅上升了3.3%。

第二，我國房地產(chǎn)行業(yè)還處在從嬰幼時期向少兒時期成長的高速波動期，尚未達到成熟階段。我國房地產(chǎn)成長的高速波動特征可以從兩個方面來理解：首先是巨量的消費人群存在著一時難以滿足的剛需。其次，樓盤的供給者在產(chǎn)品設(shè)計上極度雷同，比如，如果是住宅，75-150平米的單元戶型競相上馬，比如住宅中，75-150平米的單元戶型競相上馬，但8-15平米、適合遷徙型人群的Efficiency戶型和更加變異的單元戶型在我國還幾乎是空白。

第三，房地產(chǎn)的周期比宏觀經(jīng)濟的商業(yè)庫存周期要長得多。雖然我們不能用2008年以前的建筑業(yè)增加值數(shù)據(jù)來直接替代房價，但我們知道，2008年以后的房價，應該在2008年以前就埋下了上升的因子。換句話說，不能像調(diào)控白菜價格那樣來調(diào)整房價。

房價復雜：樓價粘性和樓價剛性之謎

2013年10月，北京、深圳先后出臺“京七條”“深八條”；11月，廣州和上海出“穗六條”和“滬七條”。11月底，武漢出臺“漢七條”，隨后南昌、廈門、沈陽、烏魯木齊、桂林等一二線城市迅速跟進。短短兩個月中，數(shù)十個城市先后發(fā)布了各自的房價調(diào)控政策。當時，國際經(jīng)濟環(huán)境惡化，房價經(jīng)歷十年上漲，增長已達到極限，出現(xiàn)斷崖式下跌的判斷不絕于耳。但到2013年底，70個大中城市，有65個在上漲。輿論的反應是：“等著吧！2014年再看。”

到2014年春夏，關(guān)于中國樓市經(jīng)濟泡沫破滅的報道鋪天蓋地，二三線城市出現(xiàn)“鬼城”和具有“鐵價”地位的一線城市房價下跌20%的消息屢見頭條。結(jié)果是，2014年中國70個大中城市中房價最低的一個城市僅下降了1.3%。

“等著吧，2015年的12個月將是‘壓垮駱駝最后一根稻草’”。令人驚掉下巴的是，統(tǒng)計數(shù)據(jù)下來，2015年12月份，全國70個大中城市21個上升，房價又走回去了。

為什么樓價在十多年的所謂泡沫預期中如此之“粘”（粘性價格的特征），且在全球和中國經(jīng)濟下行周期中價格如此之“剛”（剛性價格的特征）呢？樓價的價格之“粘”，這是地產(chǎn)和其上蓋物產(chǎn)復合之后，形成的超長周期耐用消費品的價格特征，消費者是用自己的生命周期收入來形成有效需求的，這和商業(yè)類購買大宗產(chǎn)品是按商業(yè)周期（短期收入）來決策購買需求是不同的。超長收入周期形成的剛性需求購買，是粘性的根源。

樓價的價格之剛，這是地產(chǎn)和其上蓋物業(yè)復合之后，形成的地理唯一性和給定城區(qū)聚居區(qū)性質(zhì)，加上地產(chǎn)的要素特質(zhì)形成的租金特征：需求價格無彈性。這種剛性，只有在大規(guī)模的經(jīng)濟崩盤——戰(zhàn)爭等，和超長時間的衰落——底特律現(xiàn)象等出現(xiàn)時才能中斷。這在中國根本不存在。很多所謂的“鬼城”，更多應該用城市化高速發(fā)展期人口遷徙帶來的空間結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的后果來解釋，而不是整個行業(yè)供給絕對過剩的總量問題。