經(jīng)濟適用住房目標的壓力。1992年出臺的《聯(lián)邦住宅企業(yè)金融安全和穩(wěn)健法案》所提出的經(jīng)濟適用住房目標為政府贊助企業(yè)設(shè)立了量化的業(yè)務(wù)指標，以便其更好地服務(wù)于美國住房金融市場。經(jīng)濟適用住房目標每年更新一次，由美國住房與城市發(fā)展部負責(zé)確定具體標準，并監(jiān)督政府贊助企業(yè)完成這些指標。

表4給出了1996年到2009年經(jīng)濟適用住房目標中要求政府贊助企業(yè)完成的中低收入家庭抵押貸款購買指標。從2001年開始，該指標從42%提高到了50%，意味著政府贊助企業(yè)每年購買的抵押貸款中至少有50%是對中低收入家庭發(fā)放的。在2005年在2008年期間，這一指標又從52%提高到了56%。盡管目標要求的提高是為了擴大美國低收入家庭的房屋擁有率，但它同時迫使住房政府贊助企業(yè)在較短的時間內(nèi)大幅擴大業(yè)務(wù)規(guī)模。更重要的是，美國住房與城市發(fā)展部沒有提出任何目標實現(xiàn)路徑，并將住房贊助企業(yè)購買的基于中低收入家庭住房抵押貸款的私人標準抵押貸款證券也計入目標完成度之內(nèi)。某種程度上，經(jīng)濟適用住房目標也對危機前政府贊助企業(yè)的風(fēng)險積聚起了促進作用。

美國住房政府贊助企業(yè)風(fēng)險積聚的教訓(xùn)及啟示

為落實十八屆三中全會精神和國務(wù)院要求，2014年，我國也成立了政策性住房金融機構(gòu)——國家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部，主要任務(wù)是大力支持棚戶區(qū)改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。未來也有可能籌建國家住房銀行，我國政策性住房金融業(yè)務(wù)正在漸次開展。因此，有必要總結(jié)美國政策性住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)驗和教訓(xùn)，為我國政策性住房業(yè)務(wù)的更好開展提供有益的借鑒。

美國住房政府贊助企業(yè)的經(jīng)驗教訓(xùn)。美國住房政府贊助企業(yè)由于在危機中的巨額損失以及自身資本儲備不足瀕臨破產(chǎn)。為穩(wěn)定美國住房金融市場，聯(lián)邦政府在2008年宣布將由聯(lián)邦住房金融局對政府贊助企業(yè)進行托管。同時，美國財政部與政府贊助企業(yè)簽署的《高級優(yōu)先股購買協(xié)議》為后者注入了資金。設(shè)立住房政府贊助企業(yè)的初衷是為了保護借款人利益，穩(wěn)定金融市場，但在2008年的國際金融危機中，兩房在某種意義上起到了推波助瀾的作用。根據(jù)對美國住房政府贊助企業(yè)風(fēng)險管理中存在的漏洞，以及對風(fēng)險積聚原因的分析，本文認為有以下三點經(jīng)驗教訓(xùn)值得中國政策性住房金融機構(gòu)和監(jiān)管部門借鑒。

第一，政策性金融機構(gòu)的逐利行為會放大信貸風(fēng)險。次貸危機前，作為私有化后的上市公司，兩房為獲取最大利潤，利用其有政府信用擔(dān)保的融資能力，大量購買私人標準抵押貸款證券的套利行為增大了風(fēng)險暴露。同時，為降低成本，犧牲風(fēng)險免疫，在風(fēng)險管理策略上存在一系列漏洞，如，過多使用短期債務(wù)工具，導(dǎo)致現(xiàn)金流入與流出不匹配，增大了短期債務(wù)替換風(fēng)險；沒有合理使用可贖回債券覆蓋其留存抵押貸款組合；不完美對沖策略忽視了對沖極端利率波動的必要性，導(dǎo)致在利率持續(xù)單調(diào)變化的環(huán)境下企業(yè)成本持續(xù)上升。

第二，忽視監(jiān)管目標的實現(xiàn)路徑是風(fēng)險積聚的隱患。美國住房與城市發(fā)展部在沒有監(jiān)管政府贊助企業(yè)目標完成手段的情況下提高了經(jīng)濟適用住房目標的標準，導(dǎo)致政府贊助企業(yè)通過購買私人標準抵押貸款證券實現(xiàn)達到政策要求的目的。另外，在購買面向中低收入家庭的抵押貸款的過程中，住房政府贊助企業(yè)實際上為一些無法承擔(dān)抵押貸款的高違約可能家庭提供了融資。