我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是否存在泡沫

在我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)是否存在泡沫這個(gè)問(wèn)題上，大部分學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士都持肯定態(tài)度，盡管在泡沫化程度上大家還有較大的分歧。所謂房地產(chǎn)泡沫就是由于投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重背離其價(jià)值，土地價(jià)格和房屋價(jià)格畸高，表現(xiàn)為貨幣泡沫。與其他國(guó)家相比較，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常奇特，一方面地價(jià)和房?jī)r(jià)不斷攀升，另一方面卻是“鬼城”不斷出現(xiàn)，庫(kù)存不斷增加，一旦泡沫被刺穿，后果不堪設(shè)想。筆者采用國(guó)際通用的4個(gè)指標(biāo)來(lái)研判我國(guó)房地產(chǎn)泡沫化的程度。

首先是房?jī)r(jià)收入比，采用的計(jì)算公式是：房?jī)r(jià)收入比=（全國(guó)或某個(gè)地區(qū)平均的房?jī)r(jià)×人均住房面積）÷人均可支配年收入。假設(shè)人均住房面積為30平方米，2011、2012、2013、2014和2015年全國(guó)的房?jī)r(jià)收入比分別是：11.1、10.5、10.2、9.3和9.3；同期北京的房?jī)r(jià)收入比分別是：22.9、24.8、30.0、25.5和23.6；均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際認(rèn)同的5:1的合理水平。畸高的房?jī)r(jià)不僅給年輕人帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，更重要的是減少了他們可選擇的機(jī)會(huì)，遏制了他們創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的動(dòng)力。

其次是住房空置率。筆者調(diào)研了25個(gè)城市的5000戶(hù)居民的住房情況，將居民每年居住時(shí)間累計(jì)不超過(guò)3個(gè)月的住房視為空置房。根據(jù)樣本數(shù)據(jù)，就所有樣本來(lái)說(shuō)，住房空置率達(dá)到了25.6%，其中一線(xiàn)城市北京、上海、廣州和深圳分別為22.3%、20.8%、18.6%和17.9%；二三線(xiàn)城市，特別是縣級(jí)城市大多比較高，有的甚至超過(guò)了35%。更加令人擔(dān)憂(yōu)的是，截止2016年5月，全國(guó)縣及縣以上地區(qū)規(guī)劃中的3500個(gè)新城、新區(qū)可容納34億人口，在我國(guó)人口出生率不斷降低的大背景下顯然是非?；奶频?。

發(fā)達(dá)國(guó)家的城市住房的空置率一般都很低，美國(guó)、荷蘭、法國(guó)和德國(guó)的自有住房和一般住房空置率在過(guò)去的20年里分別為3.2%、2%、6%和8%左右，反觀我國(guó)的住房空置率太高了。一般認(rèn)為住房空置率為10%左右是比較合理的水平。

再次是房地產(chǎn)投資規(guī)模。2011、2012、2013、2014和2015年全國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資總額占城鎮(zhèn)固定投資總額的比重分別為17.1%、15.9%、15.5%、14.5%和17.4%，但是，其結(jié)構(gòu)很不均衡，不少城市超過(guò)40%。判斷一個(gè)城市的住宅投資規(guī)模是否合理需要綜合考慮其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，一線(xiàn)城市超過(guò)50%可能沒(méi)有什么問(wèn)題，但一些中西部地區(qū)的城市超過(guò)30%，就值得關(guān)注。

最后是杠桿率。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，在過(guò)去的幾年里，我國(guó)的房貸收入比不斷攀升，2015年底達(dá)到了46%，同年新增房貸銷(xiāo)售比達(dá)到了35%，2016年上半年升至42%，接近美國(guó)次貸危機(jī)期間的峰值水平。綜上所述，本文認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫。但是，在分析和處理房地產(chǎn)泡沫時(shí)，我們應(yīng)該綜合考慮不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、文化背景和消費(fèi)習(xí)慣，分別對(duì)待，不搞一刀切。

房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)了什么危害

一是增加制造業(yè)和服務(wù)行業(yè)的成本，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)迅速衰退。房地產(chǎn)不僅與其他行業(yè)爭(zhēng)奪生產(chǎn)要素，而且對(duì)其他行業(yè)的成本的提高是全方位的，突出地表現(xiàn)為地價(jià)、租金和勞動(dòng)力成本的不斷攀升。筆者的研究發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)對(duì)制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的影響為負(fù)，我國(guó)目前每天都有不少企業(yè)，特別是微型企業(yè)倒閉，無(wú)不與高地價(jià)、高房?jī)r(jià)有關(guān)。

二是可能會(huì)帶來(lái)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)期衰退。美國(guó)的次貸危機(jī)就是一個(gè)很好的例子。日本上世紀(jì)90年代初房地產(chǎn)泡沫破裂，導(dǎo)致其信用體系崩潰，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入蕭條時(shí)期，至今尚未恢復(fù)過(guò)來(lái)。在價(jià)格高位購(gòu)房的家庭生活陷入困境，帶來(lái)了一系列的社會(huì)問(wèn)題。一旦房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步吹大后破裂，最令人擔(dān)心的是社會(huì)的不安和動(dòng)蕩，因?yàn)楦呶毁I(mǎi)房者有相當(dāng)部分是年輕人和并不富裕的家庭，杠桿率非常高。

三是占用大量良田，嚴(yán)重污染環(huán)境。毋庸置疑，新城、新區(qū)所占用的都是城鎮(zhèn)周邊交通便利的良田，一定程度上觸及了我國(guó)耕地面積的紅線(xiàn)。另一方面，與房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)大部分都是高污染企業(yè)，譬如水泥廠(chǎng)、磚廠(chǎng)、石灰廠(chǎng)和鋼鐵廠(chǎng)等，最突出的例子就是河北省，那里工業(yè)所污染的環(huán)境很長(zhǎng)時(shí)間都不能恢復(fù)。

四是腐敗的溫床，群體事件的始作俑者。筆者研究發(fā)現(xiàn)，腐敗案件幾乎都與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)，這是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)所決定的。由于其高度壟斷，交易數(shù)額大且手段隱蔽，成為了許多腐敗分子的首選。進(jìn)一步的研究發(fā)現(xiàn)，近25年來(lái)，我國(guó)大部分的群體性事件都是由地方政府強(qiáng)制征收土地所引起的，一些地方政府和基層組織在農(nóng)民心目中的形象較差，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是始作俑者。

五是房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大了財(cái)富的不平等程度，使社會(huì)財(cái)富進(jìn)一步集中到少數(shù)人手中，加劇社會(huì)的對(duì)立。房?jī)r(jià)的不斷攀升，擁有大量財(cái)富的人會(huì)購(gòu)買(mǎi)更多的房產(chǎn)，從而獲得更多的財(cái)富。而年輕人和并不富裕的家庭只能通過(guò)貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)住宅，淪為房奴。顯然，高企的房?jī)r(jià)會(huì)擴(kuò)大和固化社會(huì)分層，激化社會(huì)矛盾。