【今日話題】

　主持人：光明日報記者 溫源

　特邀嘉賓：中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任 倪鵬飛

“個人住房貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的0.9倍”“首套房貸利率由原來的8.5折上調(diào)至9折”……春節(jié)剛過，京滬廣杭等國內(nèi)一二線城市陸續(xù)上調(diào)房貸利率，市場預(yù)測，將有更多熱點(diǎn)城市跟進(jìn)。數(shù)據(jù)顯示，今年1月全國首套房貸款平均利率環(huán)比微漲0.01%。此輪房貸調(diào)整究竟是給去年以來的“購房熱”降溫，還是為了驅(qū)趕市場資金盡快“脫虛向?qū)?rdquo;？記者就此采訪了中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛。

倪鵬飛

　　記者：近日，天津、廣州、青島等城市相繼出臺了房貸收緊措施。此輪房貸收緊的原因及目的是什么？

　　倪鵬飛：近年來，由于城市發(fā)展、公共服務(wù)、人口流動和土地供給等差異，加上在此基礎(chǔ)上市場預(yù)期的強(qiáng)化，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)日益加劇的分化趨勢。三、四線及以下城市庫存積壓嚴(yán)重，一、二線熱點(diǎn)城市需求火爆但供給不足。為此，中央提出房地產(chǎn)調(diào)控“分城施策”方針，但是地方和部門在執(zhí)行過程中存在偏差。金融機(jī)構(gòu)出于營利性和安全性等目標(biāo)考量，偏好向一、二線城市房地產(chǎn)市場通過利率優(yōu)惠，下調(diào)首付等方式提供成本更低、杠桿更高的資金，甚至不惜利用監(jiān)管漏洞讓大量資金繞道違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。相對寬松的房貸助推了去年一、二線熱點(diǎn)城市樓市過熱和房價泡沫的產(chǎn)生，因此有必要通過收緊房貸、提高資金成本的方式為樓市降溫。

總體上，此輪房貸收緊就是要落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的“房子是用來住的”定位，服務(wù)“既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”的調(diào)控目標(biāo)，讓房貸及相關(guān)資金的成本和杠桿回歸合理水平，解決過去金融機(jī)構(gòu)對一、二線城市過于寬松的信貸問題，使炒房在成本和杠桿方面受到約束和限制，讓住房消費(fèi)需求得到合理的支持，同時也引導(dǎo)更多的資金回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

　　記者：房貸收緊會給未來的房地產(chǎn)市場，比如房價、成交量、市場預(yù)期等方面帶來哪些影響？有人認(rèn)為，隨著房貸收緊以及房產(chǎn)稅的到來，熱門城市的房地產(chǎn)市場將迎來拐點(diǎn)，您對此如何看待？

　　倪鵬飛：資金無疑是限制潛在需求的有效工具。此輪房貸變化會對熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)需求產(chǎn)生顯著影響。基于成本考慮和條件限制，不合理的樓市消費(fèi)會減少，加上其他措施的作用，房地產(chǎn)投資與投機(jī)行為也將下降。預(yù)計受房貸和資金面收緊影響，未來一段時間的房地產(chǎn)成交量會出現(xiàn)較為明顯的下降，房價將逐步趨穩(wěn)，市場預(yù)期會更加冷靜，購房者或許會進(jìn)入觀望狀態(tài)。

目前熱點(diǎn)城市的炒房行為放大了樓市虛假需求，導(dǎo)致房價虛高，通過收緊資金和開征房產(chǎn)稅等措施將擠出泡沫和抑制炒房。但由于人口持續(xù)流入而帶動的真實(shí)消費(fèi)支撐，一、二線熱點(diǎn)城市不會立即出現(xiàn)長期拐點(diǎn)。但對于那些炒房嚴(yán)重，后續(xù)人口流入和購買力有限而難以接盤的城市，可能意味著房價長期拐點(diǎn)的到來。

　　記者：您對未來一年乃至更長時期的房地產(chǎn)市場運(yùn)行趨勢作何判斷？

　　倪鵬飛：黨中央對房地產(chǎn)市場問題高度重視，不僅明確了住房的定位，確定了樓市調(diào)控目標(biāo)，而且作出了構(gòu)建長效機(jī)制的決定。我判斷，未來一年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)平穩(wěn)調(diào)整態(tài)勢：銷售量明顯下降，價格平穩(wěn)或略有下降，投資將保持3%左右的增長。當(dāng)然，不同層級的城市仍將呈分化態(tài)勢。

由于我國正處于城鎮(zhèn)化加速進(jìn)程中，而且城市集群化和大型化趨勢還在加強(qiáng)。盡管在一些三、四線及小城市長期面臨人口流失和去庫存的壓力，但一、二線城市，以及區(qū)域城市群內(nèi)中心城市周邊的中小城市與小城鎮(zhèn)，由于人口流入、住房消費(fèi)需求旺盛，預(yù)計未來仍將有一輪房地產(chǎn)復(fù)蘇和回暖周期。

　　記者：準(zhǔn)備買房的老百姓該如何應(yīng)對此次房貸收緊？您有何建議？

　　倪鵬飛：消費(fèi)者要根據(jù)家庭狀況、發(fā)展規(guī)劃和家庭支出的輕重緩急合理規(guī)劃解決住房消費(fèi)問題。由于資金收緊將導(dǎo)致購房成本增加和信貸額度受限，我建議購房家庭應(yīng)該考慮適當(dāng)縮小購房面積和檔次，讓消費(fèi)處在可承受的合理水平，避免貪大求高。目前市場仍處在供需博弈的膠著期，房貸成本增加將間接改善租賃市場供給條件，因此先租后買、持幣觀望也不失為一種務(wù)實(shí)之選。

【嘉賓小介】

倪鵬飛，中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長助理，城市與房地產(chǎn)研究室主任，研究員，博士生導(dǎo)師。

《光明日報》（ 2017年02月16日 07版）