2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”。這表明，必須以突出住房的居住屬性為“牛鼻子”來(lái)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。要在實(shí)踐中科學(xué)有效地落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，需要充分有效吸收國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)優(yōu)化政策設(shè)計(jì)。

舉目全球，德國(guó)不僅人均居住水平高，中低收入家庭的住房問(wèn)題也解決良好，真正實(shí)現(xiàn)了全民住房小康，更為可貴的是，住房?jī)r(jià)格長(zhǎng)期穩(wěn)定，幾乎從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)房?jī)r(jià)的大起大落，市場(chǎng)發(fā)展非常穩(wěn)健，還成功抵御了各種外部沖擊的影響，包括在國(guó)際金融危機(jī)中獨(dú)善其身，從而對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展也起到了關(guān)鍵的穩(wěn)壓器作用。德國(guó)在消除投機(jī)炒作、還原住房居住屬性、促進(jìn)全民住有所居的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了住房市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，這一成功經(jīng)驗(yàn)值得我國(guó)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制時(shí)借鑒。

德國(guó)住房市場(chǎng)概況和基本特點(diǎn)

德國(guó)住房市場(chǎng)有幾個(gè)基本特點(diǎn)：

房?jī)r(jià)較低。2012年德國(guó)商品房均價(jià)為每平方米3094歐元，遠(yuǎn)低于英國(guó)每平方米19100歐元和法國(guó)每平方米14696歐元的均價(jià)。即使是大城市，2014年德國(guó)柏林的平均房?jī)r(jià)僅為4578美元/平方米，遠(yuǎn)低于倫敦房?jī)r(jià)（28713美元/平方米）及其他國(guó)際發(fā)達(dá)城市。從房?jī)r(jià)收入比或房貸收入比角度看，慕尼黑、柏林在全世界國(guó)際化大城市中都是最低之列。

房?jī)r(jià)穩(wěn)定。1970—2015年期間，德國(guó)新建住房名義價(jià)格指數(shù)增加90%，如果扣除通貨膨脹的影響，其實(shí)際價(jià)格下跌11.3%，實(shí)際房?jī)r(jià)收入比下跌62%。其中在1985—2015年的30年中，德國(guó)個(gè)人收入增長(zhǎng)了三倍，房?jī)r(jià)僅上漲了60%，同期美國(guó)的房?jī)r(jià)則上漲了兩倍。分階段來(lái)看，1970—1981年是上升期，累計(jì)升幅約23%；1982—1996年是下降期，累計(jì)降幅約30%；1997—2007年是微幅波動(dòng)期，房?jī)r(jià)基本保持穩(wěn)定；2008—2015年是上升期，累計(jì)升幅約10%。由此觀之，德國(guó)房?jī)r(jià)基本上沒(méi)有出現(xiàn)大起大落，即使2008年國(guó)際金融危機(jī)沖擊讓英國(guó)、美國(guó)房?jī)r(jià)大跌，德國(guó)房?jī)r(jià)反而逆勢(shì)有所增長(zhǎng)。

居住水平很高。較低的房?jī)r(jià)并沒(méi)有抑制德國(guó)開(kāi)發(fā)商建造房屋的積極性，德國(guó)住房供應(yīng)反而一直十分充足，而且開(kāi)發(fā)水平高。2014年，德國(guó)只有6.6%的居民存在某種程度的住房擁擠，只有1.6%的居民存在較為嚴(yán)重的住房困難，這兩項(xiàng)指標(biāo)在主要發(fā)達(dá)國(guó)家中都屬于最低之列。

住房自有率較低。2014年，德國(guó)只有52.4%的居民擁有自己的住房，在主要發(fā)達(dá)國(guó)家中是最低的。而且這其中只有26.6%的居民仍然存在房貸負(fù)擔(dān)，剩下的25.8%已經(jīng)償還清所有房貸。在德國(guó)，即使購(gòu)房也不會(huì)為房所累、嚴(yán)重影響生活質(zhì)量，成為“房奴”。

德國(guó)租房市場(chǎng)高度發(fā)展。2014年，德國(guó)居民以市場(chǎng)租金水平租賃的比率為39.6%，也是主要發(fā)達(dá)國(guó)家中最高的。另外有8%的居民居住在政府補(bǔ)貼或社會(huì)公益型的租賃住房中。也就是說(shuō)，總體上整個(gè)社會(huì)不需要為居民的住房補(bǔ)貼過(guò)多的公共資源，依靠市場(chǎng)機(jī)制就基本能實(shí)現(xiàn)全民的住房高水平富足。

德國(guó)為何能免于房?jī)r(jià)波動(dòng)困擾

德國(guó)住房市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，有效增進(jìn)了社會(huì)和諧和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，在其他發(fā)達(dá)國(guó)家頻頻陷于房?jī)r(jià)波動(dòng)的困擾中獨(dú)善其身，其成功的關(guān)鍵原因主要包括：

首先，從供給側(cè)入手，增產(chǎn)能，補(bǔ)短板，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。二戰(zhàn)幾乎摧毀了德國(guó)一半的住房存量。二戰(zhàn)結(jié)束后，德國(guó)有6200萬(wàn)人口，1460萬(wàn)戶(hù)家庭，卻只有940萬(wàn)套房屋可供居住，房屋極度短缺。德國(guó)政府采用多種辦法鼓勵(lì)刺激新房建設(shè)，尤其鼓勵(lì)私人建房。如提供30—35年的無(wú)利息住房建設(shè)貸款來(lái)促進(jìn)住房建設(shè)，對(duì)私人建房進(jìn)行稅費(fèi)優(yōu)惠。除了鼓勵(lì)私人建房，具有保障性質(zhì)的公共住房與社會(huì)住房也得到了較大發(fā)展。德國(guó)分別在1950年和1956年制定了第一、第二部《住房建設(shè)法》，規(guī)定政府如何通過(guò)稅收減免和低息貸款支持包括私人資本在內(nèi)的投資主體開(kāi)展社會(huì)住房的建設(shè)，逐漸建立了包括城市政府、公有企業(yè)興建的公租房和依托民間資本建設(shè)的社會(huì)住房在內(nèi)的多途徑公共住房與社會(huì)住房供應(yīng)模式。1950—1955年，德國(guó)范圍內(nèi)有180萬(wàn)套住宅得到資助，上世紀(jì)50年代末德國(guó)的社會(huì)住房占新建住房的70%。1949—1978年，德國(guó)年均建成61萬(wàn)套住房。到1978年，德國(guó)平均每戶(hù)家庭有1.21套住房，長(zhǎng)期的住房緊張問(wèn)題得到緩解。目前，德國(guó)人口總數(shù)約8200萬(wàn)人，住房存量已超過(guò)4000萬(wàn)套，平均兩人居住一套房。

第二，德國(guó)住房市場(chǎng)導(dǎo)向清晰，有完善的法律制度設(shè)計(jì)。德國(guó)政府明確把住房政策看作是屬于國(guó)家社會(huì)福利體系的一個(gè)重要組成部分，刻意淡化房地產(chǎn)業(yè)“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位。德國(guó)的《住房建設(shè)法》、《住房補(bǔ)助金法》、《住房租賃法》和《私人住房補(bǔ)助金法》分別為社會(huì)保障住房供給、中低收入的房租補(bǔ)貼、租賃市場(chǎng)的規(guī)范和私有住房提供了法律框架，被稱(chēng)為德國(guó)住房政策的“四大支柱”。

第三，德國(guó)特殊的住房金融制度對(duì)穩(wěn)定住房市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)預(yù)期起到了穩(wěn)壓器作用。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家中，德國(guó)實(shí)行了獨(dú)樹(shù)一幟的“先存后貸”、“低存低貸”和固定利率的合同住房?jī)?chǔ)蓄模式。當(dāng)然，前提是德國(guó)貨幣政策一直十分穩(wěn)健，通脹預(yù)期穩(wěn)定。在這個(gè)背景下，德國(guó)實(shí)行了特殊的合同住房?jī)?chǔ)蓄模式，鎖定了購(gòu)房者預(yù)期，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力得到有效保障，也就穩(wěn)定了供應(yīng)預(yù)期，房?jī)r(jià)水平也相應(yīng)得到鎖定。

第四，德國(guó)住房市場(chǎng)注意優(yōu)化結(jié)構(gòu)，租賃購(gòu)買(mǎi)“兩條腿”走路。德國(guó)在市場(chǎng)租房領(lǐng)域?qū)嵤?ldquo;解約保護(hù)”和“租金約束”政策。“解約保護(hù)”即承租人可以不用給出理由和出租人解約，但是出租人需要在符合法律規(guī)定的情況下才能提出解約要求。“租金約束”即三年之內(nèi)出租人不得提高當(dāng)?shù)胤孔馑降?0%以上，各州政府每年根據(jù)數(shù)據(jù)分析制定當(dāng)?shù)刈饨鹚?，這種被稱(chēng)為“鏡面租金”的定價(jià)相當(dāng)于地方的基準(zhǔn)租金。表面上看租金管制似乎會(huì)影響機(jī)構(gòu)投資租賃房和私人出租房屋的積極性，但租金管制也帶來(lái)了租賃市場(chǎng)的預(yù)期穩(wěn)定，反而保證了租賃供給。

第五，德國(guó)的社會(huì)住房政策也獨(dú)樹(shù)一幟。不少市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家都有公共住房或社會(huì)租賃住房，但很多國(guó)家的社會(huì)住房往往與市場(chǎng)住房形成割裂，不僅讓社會(huì)住房成為低收入居民貧困聚居的代名詞、帶來(lái)很多嚴(yán)重社會(huì)問(wèn)題，而且還常常以擠出市場(chǎng)住房供應(yīng)為代價(jià)，抬高了市場(chǎng)房?jī)r(jià)或市場(chǎng)租金。而德國(guó)的社會(huì)租賃房建設(shè)與運(yùn)營(yíng)模式極具特點(diǎn)，是德國(guó)“社會(huì)型市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”模式下實(shí)現(xiàn)社會(huì)住房與營(yíng)利性住房相互良性競(jìng)爭(zhēng)、相應(yīng)促進(jìn)激勵(lì)、實(shí)現(xiàn)整個(gè)住房供應(yīng)體系成熟發(fā)展的典范。