【摘要】為從根本上規(guī)范樓市健康發(fā)展，落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的理念，調(diào)控政策要尋找到控風(fēng)險(xiǎn)與穩(wěn)增長(zhǎng)的契合點(diǎn)，關(guān)鍵要建立符合中國(guó)國(guó)情和市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，從根本上解決中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控中存在的問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】限購(gòu) 房地產(chǎn) 樓市 【中圖分類(lèi)號(hào)】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

2016年第四季度房地產(chǎn)調(diào)控政策取得一定成效，但調(diào)控效果未及預(yù)期

2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁反彈，不僅走出了2014-2015年的下行調(diào)整周期，而且在很大程度上出現(xiàn)非理性繁榮和資產(chǎn)泡沫。其中一個(gè)主要指標(biāo)就是房?jī)r(jià)大幅上漲。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，2016年全國(guó)房?jī)r(jià)平均上漲10.8%；而根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城住宅價(jià)格指數(shù)，2016年全國(guó)房?jī)r(jià)平均上漲18.7%。一線和二線城市房?jī)r(jià)上漲幅度更大。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年一線城市房?jī)r(jià)同比上漲27.1%，9月份高點(diǎn)時(shí)達(dá)到31.9%，二線城市房?jī)r(jià)漲幅也達(dá)到18%。

為了防范資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，2016年國(guó)慶節(jié)前后，各主要城市先后出臺(tái)了一輪以加大限購(gòu)限貸力度為主的緊縮性調(diào)控政策。調(diào)控政策取得了一定成效，自當(dāng)年10月份起，房地產(chǎn)成交量持續(xù)下降，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)縮小。根據(jù)百城住宅價(jià)格指數(shù)，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅從2016年9月份2.8%的高點(diǎn)，下降到2017年1月份的0.5%；同樣，根據(jù)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅從2016年9月份 1.8%的高點(diǎn)，下降到2017年1月份的0.2%；其中，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅從3.3%下降到0%，二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅從2.9%下降到0.1%。

然而，2017年農(nóng)歷春節(jié)以來(lái)，尤其是3月份，房?jī)r(jià)漲幅再次出現(xiàn)強(qiáng)勁回升態(tài)勢(shì)。2017年1-3月份，一線城市新建商品住宅房?jī)r(jià)累計(jì)上漲0.8%，二線城市累計(jì)上漲2.2%，三線城市累計(jì)上漲2.6%。不僅如此，由于新房市場(chǎng)受到嚴(yán)格調(diào)控的影響，部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)移到二手房市場(chǎng)，二手房房?jī)r(jià)上漲幅度比新房更大。

前一輪樓市調(diào)控政策沒(méi)能管住房?jī)r(jià)上漲，核心原因在于：在市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制尚未建立的情況下，調(diào)控政策沒(méi)有從根本上改變影響房?jī)r(jià)及房?jī)r(jià)中期預(yù)期的根源。從最基本的供求分析看，市場(chǎng)供求關(guān)系是決定房?jī)r(jià)上漲的主要原因，推動(dòng)本輪房?jī)r(jià)上漲的根源仍在于供需失衡。

具體來(lái)說(shuō)，在需求方面，主要包括以下幾個(gè)因素：第一，城市化和人口集聚帶來(lái)的城市人口增長(zhǎng)，形成穩(wěn)定的住房需求增長(zhǎng)。從全國(guó)層面看，每年新增城鎮(zhèn)人口1000-2000萬(wàn)人，帶來(lái)大量新增住房需求。第二，公共資源集中在核心城市，人口從三四線城市向一二線城市、從邊緣城市向核心城市集聚，構(gòu)成一二線核心城市強(qiáng)勁的住房需求。第三，居民收入水平的持續(xù)提高，形成穩(wěn)定的改善性住房需求。2016年居民人均可支配收入名義增長(zhǎng)仍高達(dá)8.4%，收入水平的持續(xù)提高，形成大量的改善性住房需求。第四，房產(chǎn)在國(guó)民心目中的地位，使得購(gòu)房需求總體偏熱。中國(guó)有句古話“有恒產(chǎn)者有恒心”，反映了房產(chǎn)在國(guó)人心中的價(jià)值取向，也因此中國(guó)住房自有率高達(dá)80%以上，遠(yuǎn)高于全球其他國(guó)家。第五，二孩政策的放開(kāi)，在短期內(nèi)形成大量的改善性住房需求，尤其是以擴(kuò)大住房面積為主的改善性住房需求快速增長(zhǎng)。第六，近年中國(guó)貨幣政策總體偏松，居民購(gòu)房杠桿率提高，在資金上支持了房產(chǎn)交易和房?jī)r(jià)上漲。第七，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)收益率不斷下滑的背景下，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)化了資金“脫實(shí)向虛”，大量投機(jī)性資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)攀升。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的情況下，2016年全國(guó)土地供應(yīng)量持續(xù)下降，尤其是一線城市土地供給大幅下降，導(dǎo)致樓面均價(jià)和溢價(jià)率大幅攀升，土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中的占比提高，進(jìn)一步抬高了房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。中國(guó)土地市場(chǎng)由地方政府控制，而地方政府對(duì)土地財(cái)政過(guò)度依賴。面對(duì)城市住房需求增長(zhǎng)，城市土地供應(yīng)不足，尤其是核心城市土地供應(yīng)滯后于住房需求增長(zhǎng)速度，甚至減少土地供應(yīng)。2016年全國(guó)300個(gè)城市各類(lèi)土地供應(yīng)量比2015年下降11.0%，各類(lèi)土地成交量下降5.7%，而各類(lèi)土地成交出讓金同比增長(zhǎng)30.3%，達(dá)到2.9萬(wàn)億元，充分說(shuō)明土地市場(chǎng)供需緊張。就住宅而言，2016年全國(guó)300個(gè)城市住宅用地供應(yīng)面積為7.99億平方米，比2015年下降13.1%，僅為2011年的一半，創(chuàng)近五年來(lái)的新低。由于總體土地供應(yīng)不足，加上三四線城市去庫(kù)存的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，土地交易量為6.43億平米，比2015年下降6.8%。尤其是一線城市住宅用地成交量同比大幅下降。2016年一線城市住宅土地成交1464萬(wàn)平方米，同比下降50.9%；二線城市住宅用地累計(jì)成交3.1億平方米，同比也僅小幅增長(zhǎng)0.3%；三四線城市住宅土地成交3.3億平方米，同比下降13.3%。

由于熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)不足，2016年城市各類(lèi)用地樓面均價(jià)和溢價(jià)率攀升。盡管地價(jià)在四季度調(diào)控政策影響下有所回落，但總體而言，2016年一二線城市土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，全年全國(guó)300個(gè)城市各類(lèi)用地成交樓面均價(jià)為1904元/平方米，同比上漲38.7%，平均溢價(jià)率為43.13%，較2015年大幅提高26.9個(gè)百分點(diǎn)。尤其是2016年二季度和三季度高點(diǎn)時(shí)，整體樓面價(jià)同比分別上漲49.1%和77.2%，溢價(jià)率達(dá)到54.5%和60.3%。地價(jià)的攀升無(wú)疑將從成本和預(yù)期兩方面推高未來(lái)房?jī)r(jià)。

限購(gòu)限貸政策在調(diào)控房?jī)r(jià)上治標(biāo)不治本

事實(shí)上，回顧歷次房地產(chǎn)調(diào)控可以發(fā)現(xiàn)，以限購(gòu)限貸為主的調(diào)控政策在控制房?jī)r(jià)上歷來(lái)是治標(biāo)不治本，房地產(chǎn)調(diào)控始終難逃“治亂循環(huán)”。僅自2010年以來(lái)，在國(guó)家層面上已經(jīng)至少進(jìn)行了三輪緊縮性調(diào)控政策。

第一輪緊縮調(diào)控始于2010年。2010年4月17日，為了遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，簡(jiǎn)稱“新國(guó)十條”。2011年1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”。隨后，全國(guó)46個(gè)大中城市在2010-2011年間實(shí)行了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)限購(gòu)政策。在這一輪緊縮調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了短暫的穩(wěn)定。

第二輪緊縮調(diào)控始于2013年。由于限購(gòu)限貸政策治標(biāo)不治本，房?jī)r(jià)很快又再度恢復(fù)上漲趨勢(shì)。2013年2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次推出《關(guān)于國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，簡(jiǎn)稱“新國(guó)五條”，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。隨后，從2014年初開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行調(diào)整周期，房地產(chǎn)銷(xiāo)售量和價(jià)格都出現(xiàn)了全國(guó)性的收縮，同時(shí)房地產(chǎn)新開(kāi)工和投資增速也出現(xiàn)大幅下滑。隨著房?jī)r(jià)下滑和部分城市去庫(kù)存壓力加大，加上宏觀經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”要求，國(guó)家層面和地方政府逐漸放松了限購(gòu)限貸政策。2014年9月30日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》；2015年3月30日，中國(guó)人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》。同時(shí)，原有的46個(gè)限購(gòu)城市中，除北京等5個(gè)城市以外，其余40多個(gè)城市均對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了不同程度的調(diào)整。

第三輪緊縮調(diào)控始于2016年。隨著2014-2015年的一系列寬松政策，房?jī)r(jià)很快又迎來(lái)新一輪上漲，特別是一線和二線城市相繼出現(xiàn)房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲。至2016年9月份，一線城市房?jī)r(jià)同比上漲31.9%，二線城市房?jī)r(jià)同比上漲18.4%。為了控制房?jī)r(jià)和防范資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，2016年9月至今，全國(guó)40多個(gè)城市密集出臺(tái)了一輪緊縮性調(diào)控政策，部分城市在2017年3月又進(jìn)行了調(diào)控升級(jí)。以北京為例，由于2016年9月的調(diào)控政策未能有效控制房?jī)r(jià)，2017年3月又實(shí)施了一輪史上最為嚴(yán)厲的限貸政策。

近年的房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)踐表明，以限購(gòu)限貸為主的調(diào)控政策，在控制房?jī)r(jià)上難逃“治亂循環(huán)”。而學(xué)界相關(guān)理論研究和經(jīng)驗(yàn)分析也都表明，房地產(chǎn)限購(gòu)政策難以在調(diào)控房?jī)r(jià)上起到預(yù)期效果。理論研究表明，限購(gòu)限貸政策短期內(nèi)可使房?jī)r(jià)下降，但是長(zhǎng)期作用有限，甚至可能帶來(lái)房?jī)r(jià)回升。無(wú)論是限購(gòu)還是限貸，都是從需求面調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，通過(guò)抑制有效需求在短期內(nèi)降低房?jī)r(jià)，但在政策松綁后又會(huì)引起房?jī)r(jià)的再次上漲。在經(jīng)驗(yàn)分析上，多數(shù)學(xué)者通過(guò)考察限購(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的影響認(rèn)為，限購(gòu)政策可以在短期內(nèi)抑制房?jī)r(jià)上漲，但作用有限。也有研究發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)政策在引起房?jī)r(jià)下降的同時(shí)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的下降會(huì)促使房?jī)r(jià)回升，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)“價(jià)高量低”的局面。

不僅如此，當(dāng)限購(gòu)限貸政策執(zhí)行到一定程度，將無(wú)法區(qū)分或區(qū)別對(duì)待合理住房需求與投機(jī)性住房需求，就會(huì)陷入舍本逐末、投鼠忌器的兩難境地，難以真正落實(shí)2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，以及2017年《政府工作報(bào)告》提出的“堅(jiān)持住房的居住屬性”的調(diào)控定位。結(jié)合中國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展特點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)既有穩(wěn)定合理的住房增長(zhǎng)需求，同時(shí)也面臨由現(xiàn)有財(cái)政和土地制度派生的需求結(jié)構(gòu)問(wèn)題。通過(guò)限購(gòu)和限貸政策抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)需求，雖然對(duì)于短期內(nèi)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲具有一定的作用，但是作為需求管理政策治標(biāo)不治本。如果房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)度依賴這些政策，將始終難逃“治亂循環(huán)”。因此，在加強(qiáng)需求管理的同時(shí)，不斷深化房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，才是解決房地產(chǎn)問(wèn)題的根本出路。

新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策評(píng)估

2017年初尤其是3月份以來(lái)，以北京為代表的多個(gè)城市密集出臺(tái)了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策。本輪調(diào)控政策有兩大特點(diǎn)：一是采取了史上最為嚴(yán)厲的限貸政策；二是采取了大幅增加土地供應(yīng)的供給面政策，試圖從根本上抑制房?jī)r(jià)上漲。

第一，本輪調(diào)控出臺(tái)了史上最為嚴(yán)厲的限貸政策，降低金融杠桿效應(yīng)。以北京為例，不但實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，而且進(jìn)一步提高了二套房貸最低首付款比例，即普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%，同時(shí)降低住房貸款期限，將原來(lái)最高可達(dá)30年的貸款期限降至25年，甚至還罕見(jiàn)地出臺(tái)了“離婚一年內(nèi)貸款按二套房執(zhí)行”的限貸政策。在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，2017年一季度房地產(chǎn)成交量繼續(xù)下降。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年一季度，50個(gè)代表城市商品住宅市場(chǎng)月均成交量約為2650萬(wàn)平方米，比2016年同期下降15%。尤其是一線城市，商品住宅成交面積同比下降約40%，一些二線城市成交量也顯著下降。由于房?jī)r(jià)變化滯后于房地產(chǎn)交易量變動(dòng)，預(yù)計(jì)接下來(lái)將在穩(wěn)定房?jī)r(jià)方面表現(xiàn)出一定的效果。

然而這一政策的實(shí)施結(jié)果，其實(shí)是將合理的改善性住房需求和炒房需求一并關(guān)于門(mén)外，無(wú)異于“將嬰兒和洗澡水一起倒掉”。因此，即便該政策能夠平抑房?jī)r(jià)，也無(wú)法真正貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的理念。最終的結(jié)果是陷入兩難困境：如果繼續(xù)實(shí)施如此嚴(yán)厲的限貸政策，合理住房需求也無(wú)法得到滿足，即房子雖不是用來(lái)炒的，也不是用來(lái)住的；如果放松了限貸政策，房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲，同樣無(wú)法滿足合理住房需求。

第二，本輪調(diào)控更加重視采取增加土地供應(yīng)的組合舉措，從根本上穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，抑制房?jī)r(jià)非理性上漲。2017年一季度，一二線城市大幅增加城市住宅用地供應(yīng)，特別是一線城市土地供應(yīng)為508萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)98.0%。其中，北京148萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2倍；上海177萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)超過(guò)80%。三四線城市由于庫(kù)存壓力仍較大，土地供應(yīng)平穩(wěn)，一季度土地供應(yīng)量為9134萬(wàn)平方米，同比下降1.9%，是自2010年以來(lái)季度最低水平。由于熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)增加，各線城市住宅用地成交量均有所增長(zhǎng)。2017年一季度，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地共成交1.4億平方米，同比增長(zhǎng)13.0%，其中二線城市同比增長(zhǎng)達(dá)到19.0%。一季度鄭州、徐州、武漢住宅用地成交面積超過(guò)750萬(wàn)平方米，西安、重慶等城市成交超400萬(wàn)平方米，惠州、鎮(zhèn)江、阜陽(yáng)成交面積也已超去年全年成交量的50%，說(shuō)明今年主要城市土地成交量較大。

目前仍有幾個(gè)問(wèn)題值得關(guān)注。第一，受調(diào)控政策影響，部分新房市場(chǎng)購(gòu)房需求轉(zhuǎn)至二手房市場(chǎng)。一季度，上海、深圳、南京、蘇州等城市新房成交量同比降幅高達(dá)六七成，但是二手房住宅的成交量卻出現(xiàn)回升；3月份北京二手房成交套數(shù)保持在較高水平，杭州成交套數(shù)為去年同期的兩倍。同時(shí)，絕大多數(shù)城市的二手房住宅價(jià)格均有顯著上漲，漲幅高于新建住宅。第二，城市之間的分化深入到各線城市內(nèi)部。以商品住宅成交量為例，一季度一線城市商品住宅成交面積同比下降約40%，而廣州保持小幅增長(zhǎng)；二線城市成交量顯著下降，而旅游型城市顯著增長(zhǎng)；核心城市輻射圈的三線城市成交量基本回落，而其他三線城市成交量穩(wěn)定增長(zhǎng)。第三，未來(lái)需要為當(dāng)前嚴(yán)厲限貸政策的緩釋尋找對(duì)沖工具，從而實(shí)現(xiàn)政策的平穩(wěn)落地，滿足合理購(gòu)房需求，真正貫徹“房子是用來(lái)住的”的理念。

房地產(chǎn)調(diào)控要從根源入手、標(biāo)本兼治

總體來(lái)說(shuō)，2016年房地產(chǎn)去庫(kù)存取得一定成效，對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)也發(fā)揮了積極作用，但沒(méi)有完全達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，并暴露出一些亟待解決的機(jī)制問(wèn)題。為從根本上規(guī)范樓市健康發(fā)展，落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的理念，調(diào)控政策要尋找到控風(fēng)險(xiǎn)與穩(wěn)增長(zhǎng)的契合點(diǎn)，關(guān)鍵要找到地方與中央政府利益契合的操作工具，建立符合中國(guó)國(guó)情和市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，從根本上解決中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控中存在的問(wèn)題，走出“治亂循環(huán)”。

第一，要在土地和財(cái)稅等基礎(chǔ)性問(wèn)題上破題，短期內(nèi)要協(xié)調(diào)土地供應(yīng)增長(zhǎng)速度和城市人口增長(zhǎng)的關(guān)系，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡。當(dāng)前城市土地供應(yīng)嚴(yán)重滯后于城市人口的根源，在于地方政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷和對(duì)土地財(cái)政的依賴。土地成本構(gòu)成房?jī)r(jià)的主要部分，是房?jī)r(jià)上漲的根本推動(dòng)力。因此，在短期內(nèi)，要增加一二線城市土地供應(yīng)和投資力度。一二線城市房地產(chǎn)政策的定位，是為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和實(shí)現(xiàn)動(dòng)力轉(zhuǎn)換提供寶貴的“窗口期”。通過(guò)增加一二線城市土地供應(yīng)，能夠加快房地產(chǎn)銷(xiāo)售向投資的轉(zhuǎn)化，提升房地產(chǎn)投資總體增速，避免固定資產(chǎn)投資下調(diào)過(guò)于劇烈而陷入緊縮鏈條，同時(shí)能夠合理引導(dǎo)房?jī)r(jià)預(yù)期，抑制一線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，防止形成新的資產(chǎn)泡沫。

第二，要改變?nèi)木€城市公共服務(wù)缺乏的現(xiàn)狀，加強(qiáng)三四線城市與一二線城市的互動(dòng)。由于我國(guó)城市間在教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共資源分布上的不平衡，優(yōu)質(zhì)資源集中在核心城市和省會(huì)城市，人口不斷向核心城市集聚，帶來(lái)大量新增住房需求。解決辦法，要么增加核心城市土地供應(yīng)，要么改善非核心城市公共資源，減少中心城市的吸引力。在當(dāng)前的背景下，可以通過(guò)加快推進(jìn)戶籍制度改革和新型城鎮(zhèn)化的配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高經(jīng)濟(jì)活力和投資增速，增加三四線城市人口增長(zhǎng)和潛在住房需求，提高三四線城市房地產(chǎn)價(jià)值，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，加快去庫(kù)存進(jìn)程，增強(qiáng)復(fù)蘇的強(qiáng)度。

第三，要探索中國(guó)特色城市布局。首先，城市布局要尊重住房需求者的愿望；其次，中國(guó)特色城市布局，不能簡(jiǎn)單照搬西方模式，而應(yīng)由中國(guó)人地關(guān)系、產(chǎn)城關(guān)系決定；最后，中國(guó)城市帶和城市群布局，與未來(lái)人口對(duì)于城市文明、產(chǎn)業(yè)布局的需求有一個(gè)高度耦合期。

第四，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)融資，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)杠桿率。限制購(gòu)房杠桿率應(yīng)作為防范資產(chǎn)泡沫和信貸風(fēng)險(xiǎn)的基本工具，而不是作為調(diào)控房?jī)r(jià)的基本工具。相反，可以通過(guò)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)融資行為，防范非法和不合理融資，降低信貸違約風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)達(dá)到抑制投機(jī)性需求和房?jī)r(jià)的目的。為此，可以把規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)融資作為未來(lái)嚴(yán)厲限貸政策平穩(wěn)落地的對(duì)沖工具，逐步滿足合理的購(gòu)房需求，落實(shí)“房子是用來(lái)住的”的理念。不僅要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的實(shí)際，堅(jiān)持分類(lèi)調(diào)控、因城施策，更要建立全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存和交易監(jiān)測(cè)平臺(tái)，形成常態(tài)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)制。這對(duì)于實(shí)施住宅用地分類(lèi)供應(yīng)管理，完善和落實(shí)差別化的稅收和信貸政策具有重要的意義。一方面，要通過(guò)改進(jìn)住房公積金使用和監(jiān)管機(jī)制，支持居民合理住房消費(fèi)；另一方面，在研究制定合理的首付比例限制的基礎(chǔ)上，打擊利用首付貸、信用貸和房抵貸等規(guī)避杠桿限制的做法。

第五，調(diào)控房地產(chǎn)投機(jī)性需求，關(guān)鍵在于治理資金“脫實(shí)向虛”，讓資金回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)。引導(dǎo)資金回歸實(shí)體的核心是利用多種政策組合，從根本上改變?nèi)找嫦禄膶?shí)體投資與房產(chǎn)投資收益率的比值。因此，一方面要通過(guò)降低成本和提高創(chuàng)新，來(lái)提升實(shí)體經(jīng)濟(jì)的預(yù)期投資收益率；另一方面要通過(guò)強(qiáng)化監(jiān)管和規(guī)范市場(chǎng)，來(lái)降低房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資與投機(jī)收益率。在這方面，稅收政策是改變兩大領(lǐng)域收益對(duì)比的最佳政策工具。適度提升房地產(chǎn)投資所得稅、同時(shí)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資稅負(fù)，可以起到較好的資源引導(dǎo)作用。在具體操作上，中央政府可以提高房地產(chǎn)交易稅率或提高減免交易稅的門(mén)檻年限，同時(shí)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)的各項(xiàng)稅負(fù)；地方政府應(yīng)該減少對(duì)土地財(cái)政的依賴，結(jié)合實(shí)際情況調(diào)整首付比等信貸限制，同時(shí)為實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供更好的投融資環(huán)境；銀行應(yīng)該增強(qiáng)對(duì)房貸的風(fēng)險(xiǎn)把控，嚴(yán)格執(zhí)行首付比限制，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資支持力度；監(jiān)管部門(mén)則應(yīng)該及時(shí)督察各項(xiàng)政策措施的具體落實(shí)情況，對(duì)執(zhí)行不力甚至違規(guī)操作的主體進(jìn)行相應(yīng)的懲罰。

（作者為中國(guó)人民大學(xué)副校長(zhǎng)，中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長(zhǎng)，長(zhǎng)江學(xué)者特聘教授）

【參考文獻(xiàn)】

①《3月70城房?jī)r(jià)回溫背后：超40城調(diào)控加碼 13城限售》，中國(guó)新聞網(wǎng)，2017年4月19日。

責(zé)編/楊鵬峰 美編/于珊

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