習(xí)近平總書記在十九大報告中指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
總書記的這一重要講話無疑給住房租賃市場再次注入一針強心劑。從市場層面看，從7月底住建部等9部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，并劃定12個試點城市4個多月以來，住房租賃市場已經(jīng)呈現(xiàn)出前所未有的火熱景象：
各地政府新政頻出、集體土地進入租賃市場、長租REITs破冰、房企密集布局，甚至連互聯(lián)網(wǎng)公司也想分羹住房租賃市場。
從政府到各類市場主體，每一方都看好住房租賃市場，而他們的每一個動作也都在推動著這個市場的發(fā)展。
“購租并舉”4個字在2015年中央經(jīng)濟工作會議時便已現(xiàn)身，但如果說4個月前還是一個只停留在文件中的表述的話，如今“租購并舉”已經(jīng)由“將來時”變?yōu)?ldquo;進行時”，并正在開始加速度。
4個月以來，住房租賃市場正在發(fā)生哪些新變化，又會給這一本已火熱的市場帶來哪些新的期待？
地方政府新政策
各地如何發(fā)力“租購?fù)瑱?quán)”？
由政府主導(dǎo)，集監(jiān)管、服務(wù)、信息于一體的官方房屋租賃平臺是租賃市場的“基礎(chǔ)設(shè)施”，也被視為各項政策落地的抓手。（視覺中國）
住房租賃，已經(jīng)成為我國住房體系的重要組成部分。在前期已出臺加快發(fā)展住房租賃市場相關(guān)政策的基礎(chǔ)上，首批開展住房租賃試點的12個城市，以及北京、上海等一線城市，正在積極推動新政的落地。
補建租賃市場“基礎(chǔ)設(shè)施”：杭州、廣州、武漢、成都等推出官方房屋租賃平臺
不同于房屋買賣要到相關(guān)部門進行備案，住房租賃市場長期處于監(jiān)管“盲區(qū)”。虛假房源、合同不報備、房東隨意漲租、更改租期、“二房東”現(xiàn)象屢禁不絕等，都是目前租賃市場上存在的痛點。
由政府主導(dǎo)，集監(jiān)管、服務(wù)、信息于一體的官方房屋租賃平臺是租賃市場的“基礎(chǔ)設(shè)施”，也被視為各項政策落地的抓手。
今年7月，住建部等9部委在《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中要求，多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場。“建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺”就是其中一項措施。
7月過后，各地政府主導(dǎo)的住房租賃平臺相繼亮相。8月21日，成都住房租賃交易服務(wù)平臺啟動試運行，截至11月7日，出租房源信息多達(dá)272355條，其中已簽約房源268953條；9月29日，杭州住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺上線試運行，一個月累計訪問量近60萬次，累計掛牌房源37244套；10月19日，廣州推出政府住房租賃平臺“廣州智慧陽光租賃平臺”；11月1日，由武漢房管局聯(lián)合中國建設(shè)銀行打造的武漢住房租賃交易服務(wù)平臺上線運行；成都住房租賃交易服務(wù)平臺日前開始試運行，并首次公布一批房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人黑名單……
據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者不完全統(tǒng)計，在12個試點城市中，除上述城市已推出官方住房租賃平臺外，其他城市均提出搭建政府住房租賃平臺，并明確了時間表。例如，沈陽提出，12月底前實現(xiàn)官方平臺的全部設(shè)計功能；廈門提出，年底前形成基本框架、實現(xiàn)初步功能，明年6月完善；廣東肇慶提出，爭取到2018年底建立相對完善的住房租賃交易服務(wù)平臺。
在12個試點城市中，有4個城市（廣州、深圳、佛山、肇慶）在廣東，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長張少康日前表示，未來由政府主導(dǎo)建設(shè)的住房租賃交易平臺，將與住房交易和不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息充分對接共享，實現(xiàn)放盤—交易—備案—評價—數(shù)據(jù)發(fā)布一條龍服務(wù)，嚴(yán)把房源真實關(guān)，并逐步將各類城中村租賃住房納入平臺統(tǒng)一管理。
在12個試點城市之外的一些一線城市，官方租賃服務(wù)平臺也應(yīng)運而生。10月31日，與北京住房租賃新政同步，北京住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺正式上線。監(jiān)管平臺完成主體認(rèn)證、房源查驗、合同備案等工作；服務(wù)平臺提供租賃信息發(fā)布、網(wǎng)上簽約、登記備案申請、資金監(jiān)管、市場主體信用信息查詢、信用評價等服務(wù)。
在北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志看來，形成統(tǒng)一的監(jiān)管平臺和服務(wù)平臺，有利于政府實施統(tǒng)一監(jiān)管，實現(xiàn)信息數(shù)據(jù)的共享。
深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，建設(shè)政府住房租賃平臺，為機構(gòu)開展專業(yè)化、規(guī)?；淖赓U經(jīng)營創(chuàng)造了基礎(chǔ)，還為租賃下游衍生產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造出了商機，比如房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）、房屋裝修、電商提供的所有生活服務(wù)（租客休閑娛樂、快遞服務(wù)）等。
增加租賃增量——國企成市場“壓艙石”
在加快發(fā)展住房租賃市場的過程中，各地都積極發(fā)揮國有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動作用，支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，并提出了具體的落實目標(biāo)。
7月底，成都便提出，到2017年年底，成都將組建或改建3～4家國有住房租賃公司。
南京市在《南京市住房租賃試點工作方案》中明確，市級層面由市國資委統(tǒng)籌明確參與試點國有企業(yè)，原則上不少于兩家；區(qū)級層面由各區(qū)政府、江北新區(qū)管委會各確定至少一家國有企業(yè)開展規(guī)?；》孔赓U試點。2017年國有規(guī)?；》孔赓U企業(yè)不少于14家。
沈陽也出臺了細(xì)致的方案：2017年12月底前，組建兩家國有住房租賃平臺公司，通過建設(shè)、改建、收購或長期租賃等方式取得房源并負(fù)責(zé)房源的租賃運營和管理，完成1萬套公租房建設(shè)、500套存量房源收購、確定一到兩個改建房源項目。到2020年，國有住房租賃平臺公司形成一定的市場規(guī)模，持有的住房租賃房源占全市增量的20%、總量的10%。
上海的表態(tài)也很明確。9月15日，上海市政府發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》，其中明確表示，“通過國資國企的引領(lǐng)和示范，盡快增加市場供給，穩(wěn)定市場租金，將國有企業(yè)打造成本市住房租賃市場的穩(wěn)定器、壓艙石，并形成一批可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗做法，吸引更多的企業(yè)投身住房租賃產(chǎn)業(yè)。”
7月24日，上海市國土局出讓的分別位于嘉定區(qū)和浦東新區(qū)的兩宗“只租不售”地塊，是上海首次推出租賃住房用地，要求競得人須100%自持70年。這兩宗“只租不售”地塊，最終花落張江集團和嘉定發(fā)展集團。
有分析人士認(rèn)為，要求房企100%自持、“只租不售”的地塊拍賣，意在為租賃市場增加供給，并增加機構(gòu)房源在市場中的占比。
9月13日，上海再次成功出讓租賃住房用地。位于上海市浦東新區(qū)、長寧區(qū)和徐匯區(qū)的4宗租賃住房用地，被上海地產(chǎn)集團成功以16.88億元的底價摘得。
短短40天內(nèi)，上海6宗租賃住房用地成功出讓，全部是被國企競得。
人才爭奪：倒逼“租售同權(quán)”？
在越來越多的城市將“人才公寓”作為吸引人才的“標(biāo)配”之時，各地為了爭奪人才而放寬落戶條件是否也在悄然推動“租售同權(quán)”呢？
2017年，武漢市委書記陳一新明確提出了“5年留下100萬大學(xué)生”的目標(biāo)。“求賢若渴”的不僅是武漢，2017年以來，南京、長沙、鄭州和成都等地紛紛推出各項人才政策，本科畢業(yè)生的“零門檻落戶”在教育資源豐富的南京、武漢、成都和長沙等地實現(xiàn)。
10月16日，武漢發(fā)布《市招才局、市公安局關(guān)于進一步放寬留漢大學(xué)畢業(yè)生落戶試行政策的通知》，其中規(guī)定辦理落戶的條件為：具有普通高校?？?、本科以及非普通高校本科（含教育部認(rèn)證的留學(xué)回國人員）學(xué)歷或?qū)W位，年齡不滿40周歲的人員，而碩士研究生、博士研究生甚至不受年齡限制。
其中，武漢市明確規(guī)定符合人才政策者有自有房屋的，可在房屋所在地落戶，無自有房屋的，可在單位集體戶落戶，受到外界關(guān)注的租房者落戶問題的解決辦法為“在所在地或借住地的社區(qū)公共戶落戶”。這部分租房者在基本公共服務(wù)，特別是子女教育權(quán)利上能否借此機會實現(xiàn)與有房者的“租售同權(quán)”？
“租售同權(quán)”的提法始于廣州，住建部發(fā)言人也稱“將通過立法逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇”。但對于外界頗為關(guān)注的教育權(quán)利，有態(tài)度謹(jǐn)慎的業(yè)內(nèi)人士指出，在學(xué)位使用問題上，租房者的子女一直都有入學(xué)的權(quán)利，只是在優(yōu)先級上的順位次序不同。“事實上，以租房者所在的第三順位要想獲得優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)教育資源幾乎不可能，很多房主都會與房客在合同內(nèi)約定，房客不得使用學(xué)位。”中原地產(chǎn)研究院首席研究員張大偉分析說。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，若不改變租房者在使用學(xué)位時優(yōu)先級上的順位，“租售同權(quán)”還只能停留在口號層面上。
據(jù)了解，武漢市教育系統(tǒng)目前對學(xué)位使用順序的排位與全國多地類似：第一順位為“房戶合一”；第二順位為“有房無戶”；第三順位是租房者的子女。一位業(yè)內(nèi)人士對《中國經(jīng)濟周刊》記者稱，雖“房戶分離”者的地位有些尷尬，但也屬于“有房有戶”，在此前提下將戶籍遷至其已購房產(chǎn)處并非難事，關(guān)鍵問題還在于后面兩個順位的人群如何照顧。以在武漢落戶的本科生為例，如果其選擇租房，戶籍落在租住房屋所在社區(qū)的公共戶，則這一部分人變?yōu)?ldquo;有戶無房”或“有戶租房”者，他們的順位是否排在“有房無戶”，即在武漢購房但還未獲得武漢戶籍的這部分人之前呢？
《中國經(jīng)濟周刊》記者就此采訪武漢市教育局負(fù)責(zé)小學(xué)和初中入學(xué)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)教育處相關(guān)負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人明確表示：武漢市入學(xué)學(xué)位的使用優(yōu)先級以戶籍為首，其次才是房屋所有權(quán)，“不論是集體戶口還是社區(qū)公共戶，都是武漢人，是武漢人就會按照本地人的待遇來處理。”至于“有戶無房”或“有戶租房”的人在順位上是否會排在“有房無戶”的人之前，該負(fù)責(zé)人回答稱“‘有戶無房’的優(yōu)先級原則上的確應(yīng)高于‘有房無戶’，但進一步的實施細(xì)則還在制定中，無法給出明確答復(fù)。”
“給其中一部分符合一定條件的租房者‘塞’一個戶口過去，他們子女學(xué)位使用的順位就往前排了，因為大多數(shù)城市的學(xué)位使用順序還是以戶籍為第一原則。”有業(yè)內(nèi)人士分析說，以此種方式在部分非一線城市率先實現(xiàn)部分租房者的“租售同權(quán)”，未必不是一種選擇。
但現(xiàn)實情況卻是，在優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)位爭奪中，第一順位的“房戶合一”者都不能百分百保證就讀，再爭“有戶租房”和“有房無戶”者誰第二誰第三的問題，似乎稍顯遙遠(yuǎn)。武漢市住房保障和房屋管理局租賃業(yè)務(wù)專班一位負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，“在武漢優(yōu)質(zhì)教育資源集中的地區(qū)，‘房戶合一’這部分人都不能百分之百保證進入名校，再討論誰排第二的問題沒有實際意義，租房者就是排第二也上不了名校。”
上述基礎(chǔ)教育處相關(guān)負(fù)責(zé)人補充說，武漢市各區(qū)縣的教育資源分布情況不同，每年4月各區(qū)縣教育局會對該區(qū)域內(nèi)的適齡兒童和小學(xué)能提供的學(xué)位數(shù)量進行摸底調(diào)查，到6月份再公布具體的實行辦法。“在滿足第一順位的‘房戶合一’后，若學(xué)位還有富余，‘有戶租房’和‘有房無戶’的情況都可一并解決。”但他也坦言，若連第一順位的都無法百分百滿足，后兩個順位的情況就只能調(diào)劑，“只能保證上公立學(xué)校，但不能上名校。”
土地供應(yīng)新來源
北京案例：集體土地如何助力租賃市場？
在今年7月住建部等部委公布首批住房租賃試點城市后，一些城市增加了針對租賃市場的土地供應(yīng)，供地來源也更為多樣，集體土地成為租賃市場土地的重要來源。
“雖說我們目前入住率只有50%多，且還有4棟樓沒有對外開放，但就排隊申請的創(chuàng)業(yè)團隊數(shù)量來說，已經(jīng)接近供不應(yīng)求，我們將加快準(zhǔn)入資質(zhì)的審核速度。”位于北京市海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)351地塊上的中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)首席執(zhí)行官胡堃告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，自2017年1月首批租客入住后，希望與創(chuàng)客小鎮(zhèn)簽約的創(chuàng)業(yè)團隊一直絡(luò)繹不絕。而中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)便是建在集體建設(shè)用地之上的租賃住房。
2017年以來，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，增加租賃市場有效供應(yīng)的提法就不斷出現(xiàn)在政府文件中。2017年8月，國土部和住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》（下稱《方案》）的通知，在北京、上海等13個城市開展第一批試點。雖然到今年8月才出現(xiàn)在《方案》中的試點名單中，但北京在幾年前便已有集體用地用于租賃住房建設(shè)的嘗試，截至2017年10月，北京已有唐家?guī)X項目、溫泉351地塊項目及朝陽區(qū)泓鑫家園小區(qū)3個項目建成入住，共5600余套房屋已有承租者入住。
溫泉鎮(zhèn)351地塊項目：村集體已按100%入住率拿到創(chuàng)客小鎮(zhèn)前3年租金
記者從海淀區(qū)房管局了解到，溫泉351地塊項目是北京利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房第二批試點項目，也是北京市首個實現(xiàn)配租入住的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房項目。該項目總建設(shè)面積約19萬平方米，可提供2772套公租房，用地和建設(shè)主體是北京市海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)東埠頭村經(jīng)濟合作社。
胡堃介紹說：“351地塊所在位置屬于東埠頭村，但項目決策是溫泉鎮(zhèn)集體做出的，開發(fā)主體是包括東埠頭村在內(nèi)的7個自然村都入股的北京興泉置業(yè)有限公司，租金收益先分到各個村，然后再分到每個村民的賬戶上。”
據(jù)了解，該項目由村集體直接租給海淀區(qū)房管局，合約期限為10年，房管局已按照100%的比例先付給村集體前三年的租金，“不論現(xiàn)在和未來的入住率如何，村集體已按照100%的入住率拿到了前3年的租金。”胡堃說。
作為助力創(chuàng)業(yè)團隊、為創(chuàng)業(yè)人才提供租賃住房的集體建設(shè)用地租賃住房項目，中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)與北京其他集體用地上的租賃住房不同，專門對創(chuàng)業(yè)團隊中的人員配租，并不配租中低收入的城市居民。北京市海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展與管理科科長吳杏紅告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，351地塊項目在溫泉鎮(zhèn)的設(shè)計中就不單純是保障性項目，而是希望將“雙創(chuàng)”熱潮引入集體經(jīng)濟發(fā)展，通過助力創(chuàng)業(yè)者讓入股的村民跟上產(chǎn)業(yè)革命的浪潮，“2015年海淀區(qū)政府測算得出的結(jié)論顯示，保障性住房的供給數(shù)量基本可以滿足需求，所以在351地塊上建設(shè)的中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)完全可以定向配租給某一部分特殊人群。”
一位工作人員告訴記者，該項目有一居室、開間和兩居室三種戶型，面積最大的為60余平方米，與中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)一路之隔的水岸家園便是東埠頭村民的回遷房，一室一廳戶型租金為每月3000元左右，而創(chuàng)客小鎮(zhèn)的兩居室戶型月租金只有3000余元，“再加上符合條件的租客每月獲得五折優(yōu)惠，這是非常大的優(yōu)惠比例。”
溫泉351地塊項目目前已與426個創(chuàng)業(yè)團隊、8個孵化器簽訂框架合作協(xié)議，已有2369套房屋具備租賃意向，其中1795套房屋已簽訂租賃意向協(xié)議，有279個創(chuàng)業(yè)團隊簽約入住1338套。
誰有資格承租創(chuàng)客小鎮(zhèn)中的租賃住房？胡堃介紹：“硬性條件是公司注冊地在海淀，為保其在初創(chuàng)階段，注冊時間在5年之內(nèi)。小鎮(zhèn)與創(chuàng)業(yè)團隊簽約，再由團隊推薦人員承租，前提是承租人在北京市必須名下無房。”但并非所有符合這一條件的創(chuàng)業(yè)者都有資質(zhì)進入創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)，還要先通過“路演”，“首先我們會考察創(chuàng)業(yè)團隊的創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域是否符合海淀區(qū)重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)方向。”吳杏紅告訴記者，“其次還要看團隊成員是否靠譜，項目本身是否有前途。”胡堃說，只有路演中得到導(dǎo)師80分以上評分的團隊才有資格申請創(chuàng)客小鎮(zhèn)的租賃住房。另外，創(chuàng)客小鎮(zhèn)的租賃住房只在符合特定標(biāo)準(zhǔn)的群體內(nèi)流動，建立了退出機制，“入住資質(zhì)每年一審，達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的團隊會被請出去，有的項目發(fā)展得不好，沒到一年的復(fù)審期限就被請走了。”
“我們把集體經(jīng)濟按照新興產(chǎn)業(yè)的思維在代際上進行了劃分”，胡堃將最初只從事基本農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的集體經(jīng)濟形態(tài)稱為“1.0時代”；將集體所有土地出租，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)則是“2.0時代”；建造房屋收租金是“3.0時代”；“將集體經(jīng)濟融入產(chǎn)業(yè)革命的浪潮，助力產(chǎn)業(yè)革新是我們正在嘗試的‘4.0時代’”。
唐家?guī)X項目：入股村民收益不僅來自公租房租金
北京另一個備受關(guān)注的集體用地建設(shè)租賃住房的項目位于海淀區(qū)唐家?guī)X地區(qū)。
2010年前，由于該地區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)園集群效應(yīng)，吸引了大量外地產(chǎn)業(yè)工人集聚，彼時并沒有足夠的租賃房屋滿足大量人員的租賃需求，造成了“蟻族”現(xiàn)象。2010年開始，隨著唐家?guī)X新城項目的實施，舊村被拆遷改造成集中式規(guī)?；≌瑯?。
改造前的唐家?guī)X地區(qū)曾因“蟻族”現(xiàn)象而出名。
改造前的唐家?guī)X地區(qū)曾因“蟻族”現(xiàn)象而出名。
改造前的唐家?guī)X地區(qū)曾因“蟻族”現(xiàn)象而出名。
改造前的唐家?guī)X地區(qū)曾因“蟻族”現(xiàn)象而出名。
記者從海淀區(qū)房管局了解到，集體用地建設(shè)租賃住房在唐家?guī)X地區(qū)的試點項目共有4個小區(qū)，分別位于唐家?guī)X村T04、T08地塊和土井村T01、T03地塊，該項目是北京第一批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房試點項目，共提供租賃住房2176套。其中唐家?guī)X村兩個地塊建設(shè)租賃住房1498套，已竣工交付并實現(xiàn)分配入住，土井村項目共有租賃住房678套，將于近期竣工交付。
唐家?guī)X項目并非針對某一人群的定向配租，而是提供給兩類人群：具有北京戶籍的城鎮(zhèn)中低收入家庭和唐家?guī)X地區(qū)周邊的產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工。
2010年開始，隨著唐家?guī)X新城項目的實施，舊村被拆遷改造成集中式規(guī)模化住宅樓。
其中，北京戶籍城鎮(zhèn)中低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)為3個人以下家庭年收入不超過10萬；4人以上家庭年收入不超過13萬，人均住房使用面積不超過15平方米。今年3月28日，唐家?guī)XT04、T08地塊租賃住房項目啟動意向登記工作，面向保障家庭公開搖號配租，租金標(biāo)準(zhǔn)為35元/建筑平方米·月，目前項目已入住876套。
該項目為周邊產(chǎn)業(yè)園職工配租的情況也備受關(guān)注，唐家?guī)X項目目前已為周邊園區(qū)人才提供了22套住房，并擬于近期再向其分配200余套住宅，“該項目正大力推進項目面向企業(yè)人才的簽約工作，已簽約的房屋數(shù)量有250余套。”海淀區(qū)房管局負(fù)責(zé)人稱。與中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)相同，唐家?guī)X項目也是由海淀區(qū)房管局將所有住房從村集體手中統(tǒng)一租下，再根據(jù)準(zhǔn)入資質(zhì)審核的情況配租給符合條件的申請人。
據(jù)了解，北京海淀住房保障中心按期向經(jīng)濟合作社支付租金，唐家?guī)X村根據(jù)每位入股村民的占股數(shù)，每年年底直接劃到村民的賬戶上，而構(gòu)成唐家?guī)X村入股村民收益的不僅有公租房的租金，唐家?guī)X村支書顏國強告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，“集體用地的建設(shè)內(nèi)容不僅有公租房，還有商業(yè)配套，比如餐廳、酒店、超市等，這些和公租房一起構(gòu)成‘資產(chǎn)包’，‘資產(chǎn)包’內(nèi)所有項目的收入均構(gòu)成入股村民每年獲得的收益。”
助力租賃市場之余撬動土改？
11月16日，北京市規(guī)土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》（下稱《意見》），除鼓勵長租，單次租期不得超過10年外，還明確提出未來5年供應(yīng)1000公頃此類用地用于租賃房屋。
而早在今年4月，《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》和《北京市2017年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》對外發(fā)布，明確未來5年北京市計劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，建設(shè)150萬套住宅，其中租賃房屋50萬套，而6000公頃土地中1300公頃土地供給租賃房屋的建設(shè)。
利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，除為租賃市場提供增量外，還引發(fā)了“農(nóng)業(yè)人口城市化”的討論，有分析甚至認(rèn)為其背后有土地制度改革的某種“先兆”。
集體土地上此前建設(shè)的用于買賣的房屋被稱作“小產(chǎn)權(quán)房”，在用地、規(guī)劃和銷售上都不受法律保護。按照國土部的說明，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，符合規(guī)劃，依法審批，由不動產(chǎn)登記保護，同時只租不售。北京所有集體建設(shè)用地上的租賃住房，所有權(quán)不變，歸集體經(jīng)濟組織；不征地，采用占地方式辦理用地手續(xù)，房屋都是大產(chǎn)權(quán)登記，不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證。
對此，中國人民大學(xué)教授劉守英認(rèn)為，集體建設(shè)用地上的租賃住房對農(nóng)民在城市化的過程中體面、公平且透明地分享城市化的好處有重要意義，“外地農(nóng)民主要就是一個體面落腳的問題，而本地農(nóng)民就是一個合規(guī)、透明地分享增值收益的問題。”
盡管只是進入了租賃市場，但這一舉動引發(fā)了一些人士的猜測。此前，集體建設(shè)用地被大量用于發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)貢獻(xiàn)的稅收農(nóng)村地區(qū)逐步積累起一定的財力，農(nóng)民由于有相對穩(wěn)定的地租收入，在產(chǎn)業(yè)、城鄉(xiāng)、職業(yè)、身份和生存環(huán)境劇烈變化的背景下能順利地融入城市化。
“這顯然是一個多贏的局面。”中國土地學(xué)會前秘書長黃小虎認(rèn)為，以東莞為例，改革開放前只是一座5平方公里的小縣城，是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展使產(chǎn)業(yè)不斷集聚，現(xiàn)已變身為面積達(dá)600多平方公里、人口總數(shù)超過800萬的特大城市，其建成區(qū)域內(nèi)70%的土地至今仍然屬于集體所有，“此外，‘珠三角’地區(qū)的南海、順德、佛山等城市都是在集體土地上生長起來的。”
黃小虎認(rèn)為，過去農(nóng)民融入城市化進程有三條路可走：在集體所有的土地上轉(zhuǎn)型，發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)；進城打工；國家征地。前兩條路是自主參與城市化，第三條是被動參與城市化。
如今，集體建設(shè)用地通過租賃住房的形式再次進入市場，使《方案》內(nèi)的十幾座城市的農(nóng)業(yè)人口又看到了融入城市化的希望。“這有點超出我的預(yù)期”，黃小虎解釋說，“這次改革的意義就在于要和現(xiàn)在的發(fā)展模式切割，讓老百姓的財產(chǎn)權(quán)利能夠通過市場充分實現(xiàn)”，他將此政策稱為“一個舉重若輕的大手筆。”
