租賃市場(chǎng)新主體
房企大佬、互聯(lián)網(wǎng)巨頭、銀行也盯上租房大蛋糕
隨著房企、互聯(lián)網(wǎng)公司、銀行等接連亮出在住房租賃市場(chǎng)的大動(dòng)作。體量龐大的入局者，攪動(dòng)了租房市場(chǎng)的一池春水。
統(tǒng)計(jì)顯示，目前我國(guó)大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。不過(guò)，目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)以個(gè)人出租為主，租賃企業(yè)提供的房源不足5%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家50%以上的比例。到2030年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將從2016年的1.3萬(wàn)億元躍升至4.6萬(wàn)億元，未來(lái)租賃市場(chǎng)從“散戶(hù)化”到“機(jī)構(gòu)化”是大勢(shì)所趨。
今年7月住建部等9部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中提出第一項(xiàng)舉措就是“培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)”。鼓勵(lì)國(guó)有、民營(yíng)的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)。
有分析認(rèn)為，此舉意在推動(dòng)市場(chǎng)上出現(xiàn)更多有實(shí)力的企業(yè)來(lái)當(dāng)“房東”，消除多次轉(zhuǎn)租和群租造成的混亂現(xiàn)象。未來(lái)，住房租賃市場(chǎng)將朝著供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的方向發(fā)展。
4個(gè)多月來(lái)，一些“新主體”紛紛“跨界”進(jìn)入租賃市場(chǎng)，顯然，盯上這塊蛋糕的不只是房企。
房企大佬密集征戰(zhàn)長(zhǎng)租市場(chǎng)
春江水暖鴨先知。逐漸升溫的住房租賃市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)是第一批沖浪者，老玩家也有了“新玩法”。
11月2日，佛山市“CCB建融家園·泊寓”項(xiàng)目奠基，這是廣東首例住宅100%自持70年的項(xiàng)目，將建成總建筑面積逾16.5萬(wàn)平方米的多業(yè)態(tài)混合型租賃社區(qū)，將建設(shè)15000平方米的人才住房，推出約2400套的租賃房源。
“泊寓”便是萬(wàn)科旗下長(zhǎng)租公寓統(tǒng)一使用的品牌，2016年其已作為獨(dú)立子品牌運(yùn)營(yíng)。截至目前，萬(wàn)科已在北京、廣州、佛山等地?fù)碛兄辽?處自持物業(yè)地塊。
“萬(wàn)科近年來(lái)大力發(fā)展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，旗下泊寓已經(jīng)在全國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上名列前茅。所有這些努力嘗試，都是為了讓房屋回歸居住屬性，希望能夠?yàn)榻鉀Q城市的居住問(wèn)題盡一份微薄之力。”萬(wàn)科董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮說(shuō)。
同樣處于房企第一梯隊(duì)的碧桂園日前也宣布成立長(zhǎng)租公寓事業(yè)部，其首家長(zhǎng)租公寓將于近期亮相上海。碧桂園上海區(qū)域總裁高斌透露，公司正在考慮如何更好地適應(yīng)新的“游戲規(guī)則”，決心在上海做一些持有型的物業(yè)和一些經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。
擁有央企背景的保利地產(chǎn)，在租賃住房領(lǐng)域已建立瑜璟閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓、和熹會(huì)四大品牌，項(xiàng)目布局十余城市。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前TOP 50房企中已有約三分之一通過(guò)各種形式涉足住房租賃業(yè)務(wù)。
方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平分析認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓作為一種創(chuàng)新業(yè)務(wù)，不僅可以幫助龍頭企業(yè)在樓市下半場(chǎng)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，也能在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流、客戶(hù)黏性、上下游資源、資本運(yùn)作等方面為龍頭房企帶來(lái)收益。
申萬(wàn)宏源研報(bào)則認(rèn)為，未來(lái)租賃住房建設(shè)很可能成為影響國(guó)內(nèi)地產(chǎn)投資的關(guān)鍵變量。
互聯(lián)網(wǎng)巨頭分羹租賃市場(chǎng)
面對(duì)龐大的租賃市場(chǎng)，互聯(lián)網(wǎng)巨頭也紛紛加入想要分一杯羹。
房企、互聯(lián)網(wǎng)公司、銀行都在入局住房租賃市場(chǎng)。
10月10日，支付寶的租房業(yè)務(wù)正式上線(xiàn)，支付寶宣布已有超過(guò)100萬(wàn)間公寓正式入駐，在上海、北京、深圳、杭州等8個(gè)城市率先啟用支付寶信用租房，即芝麻信用達(dá)到650分以上，可以免押金、按月交租。未來(lái)，對(duì)于惡意逐客、隨意漲租的房東，租客還可以打差評(píng)，并記入對(duì)方的芝麻信用租房檔案。
據(jù)螞蟻金服方面介紹，目前進(jìn)駐支付寶的房源主要來(lái)自首批合作接入的長(zhǎng)租公寓品牌——蘑菇租房，接下來(lái)將有魔方、寓見(jiàn)、V領(lǐng)地、蛋殼等近10家長(zhǎng)租公寓品牌陸續(xù)接入支付寶。螞蟻金服預(yù)計(jì)，今年年底將建設(shè)包括租客、房東和從業(yè)人員的租房信用檔案。
螞蟻金服創(chuàng)新及智能服務(wù)事業(yè)部總經(jīng)理王博對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，“使用信用租房簽訂的是電子合同。這需要依賴(lài)支付寶的實(shí)名認(rèn)證和支付能力；免押金和信用檔案需要依靠芝麻信用的信用體系；而按月交租的背后其實(shí)是房租分期，需要依賴(lài)螞蟻金服的金融解決方案。”他表示，未來(lái)螞蟻金服將會(huì)全面向租房行業(yè)逐步開(kāi)放“支付+信用+消費(fèi)金融”的這一整套多維能力，螞蟻金服將會(huì)全面向租房行業(yè)進(jìn)行開(kāi)放。
就在支付寶租房平臺(tái)上線(xiàn)前，9月29日，帶有官方背景、阿里巴巴提供技術(shù)支持的“杭州市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”上線(xiàn)，這是全國(guó)首個(gè)智慧住房租賃平臺(tái)。與支付寶目前上線(xiàn)的房源不同，這一“官方平臺(tái)”上除了品牌公寓，還涵蓋了個(gè)人房源和品牌中介房源。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到，早在2016年8月，阿里巴巴旗下的二手交易平臺(tái)“閑魚(yú)”便上線(xiàn)了房屋租賃業(yè)務(wù)。而在更早之前，芝麻信用就已經(jīng)嘗試以“信用免押金”的方式與我愛(ài)我家旗下的“相寓”合作。
就在支付寶宣布上線(xiàn)租房平臺(tái)后不久，記者在北京市住建委網(wǎng)站發(fā)布的“北京住房租賃監(jiān)管平臺(tái)技術(shù)合作項(xiàng)目的比選結(jié)果公告”中發(fā)現(xiàn)了京東的身影。公告顯示，北京京東尚科技術(shù)有限公司為中選單位，該公司由北京京東世紀(jì)貿(mào)易有限公司全資控股。也就是說(shuō)，京東將成為北京住房租賃監(jiān)管平臺(tái)的技術(shù)支持方。
房企、互聯(lián)網(wǎng)公司、銀行都在入局住房租賃市場(chǎng)。
房企、互聯(lián)網(wǎng)公司、銀行都在入局住房租賃市場(chǎng)。
對(duì)此，京東方面回應(yīng)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者稱(chēng)，由于目前政府尚未公布相應(yīng)內(nèi)容，具體業(yè)務(wù)細(xì)節(jié)還不便透露。此外，剛剛上線(xiàn)的京東房地產(chǎn)板塊中也尚未公布有關(guān)租房業(yè)務(wù)的任何細(xì)節(jié)。
盡管如此，京東對(duì)租賃市場(chǎng)的興趣卻早在2015年就顯現(xiàn)了出來(lái)。2015年，京東金融與鏈家旗下的自如聯(lián)合推出了白條租房，目前，京東白條租房的合作公寓品牌已經(jīng)達(dá)到4家。
“阿里、京東各自電商平臺(tái)每天數(shù)億人次的流量，這是任何一家房企都不會(huì)忽視的資源。”易居研究院研究員賴(lài)勤分析說(shuō)。
有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)，尤其是互聯(lián)網(wǎng)金融公司，可能會(huì)推出相應(yīng)的金融產(chǎn)品來(lái)助力租賃市場(chǎng)發(fā)展。
記者了解到，跨境電商平臺(tái)聯(lián)絡(luò)互動(dòng)在今年年初以2.3億元購(gòu)買(mǎi)會(huì)找房(北京)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司部分股權(quán)并對(duì)其進(jìn)行增資。會(huì)找房為租房者提供信息服務(wù)，其核心業(yè)務(wù)是為租戶(hù)提供房租分期的撮合借款業(yè)務(wù)，目前已覆蓋全國(guó)30多個(gè)城市，用戶(hù)超過(guò)50萬(wàn)。根據(jù)收購(gòu)時(shí)的公告顯示，預(yù)測(cè)會(huì)找房2017、2018、2019年稅后凈利潤(rùn)將分別達(dá)到1800萬(wàn)元、3300萬(wàn)元、4500萬(wàn)元。
上銀行，租套房
11月3日，中國(guó)建設(shè)銀行深圳分行與萬(wàn)科、恒大、碧桂園等11家房企，以及比亞迪、方大集團(tuán)等11家企事業(yè)單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)，并設(shè)立專(zhuān)門(mén)子公司負(fù)責(zé)租賃管理、批量小區(qū)品牌化管理。
建設(shè)銀行推出了“CCB建融家園”長(zhǎng)租品牌，在深圳首批推出5000余套長(zhǎng)租房源。這些房源主要來(lái)自碧桂園、星河地產(chǎn)等房企開(kāi)發(fā)的6個(gè)住宅小區(qū)，其中大部分是由售轉(zhuǎn)租的全新房源。截至10月份，已有70多家科技型企業(yè)向建行提出承租意向。
此前一天，建行與佛山市國(guó)有住房租賃平臺(tái)建鑫住房租賃有限公司（下稱(chēng)“建鑫租賃”）簽約，雙方共建“CCB建融家園·樂(lè)家”項(xiàng)目。這是廣東首個(gè)政府主導(dǎo)推出、銀行與國(guó)有企業(yè)合作共建的住房租賃項(xiàng)目。在建行授信支持下，由建鑫租賃購(gòu)置首批租賃房源410套，建筑面積近2.2萬(wàn)平方米。
作為國(guó)內(nèi)最早開(kāi)辦個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，建設(shè)銀行此次又率先進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)，建設(shè)銀行黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)田國(guó)立表示，建設(shè)銀行憑借30余年在住房市場(chǎng)的深厚沉淀，有著對(duì)國(guó)家住房制度改革深刻的理解，形成了住房金融服務(wù)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。
房企、互聯(lián)網(wǎng)公司、銀行都在入局住房租賃市場(chǎng)。
房企、互聯(lián)網(wǎng)公司、銀行都在入局住房租賃市場(chǎng)。
在進(jìn)軍長(zhǎng)租市場(chǎng)的同時(shí)，建行還推出個(gè)人住房租賃貸款“按居貸”，支持個(gè)人住房租賃需求。“按居貸”目前執(zhí)行4.35%的基準(zhǔn)年利率，低于同期購(gòu)房按揭貸款，額度最高100萬(wàn)元，最長(zhǎng)期限10年。同時(shí)，建行也將加大向住房租賃企業(yè)提供金融支持。11月2日，建設(shè)銀行廣東省分行行長(zhǎng)劉軍表示，未來(lái)5年，建行將向廣東省內(nèi)住房租賃市場(chǎng)參與主體提供不少于2000億元的貸款。
其他銀行也紛紛加大了對(duì)住房租賃的介入力度。10月30日，中信銀行與碧桂園集團(tuán)簽署合作協(xié)議，未來(lái)3年將在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域?yàn)楸坦饒@提供300億元保障性基金，滿(mǎn)足碧桂園在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域金融需求。
事實(shí)上，相比住房租賃貸款成“新秀”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸自去年以來(lái)頗受冷落。不少銀行提出，嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策和監(jiān)管措施，分類(lèi)實(shí)施房地產(chǎn)信貸調(diào)控，加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理，嚴(yán)格控制商用房開(kāi)發(fā)貸款。方正證券研報(bào)分析認(rèn)為，商業(yè)銀行搶灘住房租賃市場(chǎng)有重要意義。將加速房企推出更多租賃房源，緩解房?jī)r(jià)上漲壓力。相較于直接銷(xiāo)售，住房租賃回款期長(zhǎng)、回款速度慢，以銀企合作模式開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)，房企可加速回籠資金，加速其將空置房轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U房推向市場(chǎng)，增加供給。
企業(yè)融資新模式
長(zhǎng)租公寓“類(lèi)REITs”破冰
“新派公寓這次沒(méi)有借助任何第三方信用擔(dān)保,僅憑自身良好的運(yùn)營(yíng)能力以及核心地段的資產(chǎn)價(jià)值就獲得了最高的AAA評(píng)級(jí)，這連我們自己也沒(méi)有想到。”新派公寓創(chuàng)始人王戈宏對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)。
10月11日，國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)“類(lèi)REITs”誕生：新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃在深交所正式獲批發(fā)行，發(fā)行額度為2.7億元，期限5年，其中優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品獲AAA評(píng)級(jí)，利率5.3%。從2013年開(kāi)始進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的王戈宏感慨，“終于熬出來(lái)了。”
隨后，國(guó)內(nèi)首單央企長(zhǎng)租公寓“類(lèi)REITs”落地。10月23日，保利地產(chǎn)（600048.SH）發(fā)布公告稱(chēng)，中聯(lián)前海開(kāi)源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃近日收到上交所出具的《無(wú)異議函》。該類(lèi)REITs總額不超過(guò)50億元，采取“儲(chǔ)架式分期發(fā)行”，首期發(fā)行自《無(wú)異議函》出具之日起6個(gè)月之內(nèi)完成，其余各期自該函出具之日起24個(gè)月之內(nèi)完成。“本項(xiàng)目是保利在住房租賃領(lǐng)域踐行央企責(zé)任的首單試水，REITs將成為本集團(tuán)構(gòu)建‘一主兩翼’業(yè)務(wù)布局的戰(zhàn)略性資本工具。”保利集團(tuán)副總經(jīng)理、保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊表示。
長(zhǎng)租公寓“類(lèi)REITs”“千呼萬(wàn)喚始出來(lái)”
2017年7月發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中提到，“積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）”。隨后，加快REITs試點(diǎn)的提法先后出現(xiàn)在上海、南京、杭州和北京等城市的“租房新政”中。
REITs，即房地產(chǎn)信托投資基金，而長(zhǎng)租公寓類(lèi)REITs是發(fā)行者通過(guò)基金向社會(huì)融資，用于資產(chǎn)包中項(xiàng)目建設(shè)，投資者憑借購(gòu)買(mǎi)憑證拿到相應(yīng)的收益和分紅。以新派公寓發(fā)行的類(lèi)REITs為例，其以北京市朝陽(yáng)區(qū)百子灣路40號(hào)一棟公寓，即新派公寓CBD項(xiàng)目為底層物業(yè)資產(chǎn)，該公寓也是投資者收益的產(chǎn)生來(lái)源。保利發(fā)行的類(lèi)REITs則以其目前旗下的瑜璟閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓、和熹會(huì)四大品牌所持有的租賃住房為底層資產(chǎn)。
新派公寓發(fā)行的類(lèi)REITs為以北京市朝陽(yáng)區(qū)百子灣路40號(hào)一棟公寓為底層物業(yè)資產(chǎn)。
為何租賃市場(chǎng)對(duì)REITs充滿(mǎn)期待？
相比于買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)存在服務(wù)鏈條長(zhǎng)、周期長(zhǎng)等問(wèn)題，當(dāng)開(kāi)發(fā)商因不滿(mǎn)足于投資建設(shè)租賃類(lèi)產(chǎn)品“賺慢錢(qián)”“賺小錢(qián)”時(shí)，發(fā)行REITs讓開(kāi)發(fā)商可以向社會(huì)融資，將“重資產(chǎn)變輕”，一旦REITs吸引到足夠多的社會(huì)資本投入，開(kāi)發(fā)商自身所占的股份低于一定比例時(shí)便可將自身持股撤出，既保證項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)，又使開(kāi)發(fā)商資金流動(dòng)性不受影響。“其實(shí)所有開(kāi)發(fā)商都不愿意將大量的資金長(zhǎng)期鎖定在某一處或幾處項(xiàng)目上，REITs是一個(gè)解決的辦法。”北京泊寓房屋管理有限公司總經(jīng)理助理金羽曾對(duì)記者說(shuō)。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅則表示，當(dāng)上海、北京等城市陸續(xù)推出一定自持比例地塊和百分百自持的租賃用地時(shí)，所有開(kāi)發(fā)商都希望盡可能地增強(qiáng)資金流動(dòng)性，“從這一點(diǎn)來(lái)看，業(yè)界多數(shù)人對(duì)REITs持期待態(tài)度。”
“REITs給投資者的收益由兩部分構(gòu)成，”王戈宏告訴記者，“第一部分是租賃獲得的租金收益，第二部分是資產(chǎn)本身的增值。”王戈宏說(shuō)，新派公寓自持的CBD項(xiàng)目是他于2013年在該棟物業(yè)無(wú)人問(wèn)津時(shí)買(mǎi)下的，4年后的資產(chǎn)凈值已經(jīng)翻了兩番，“光有錢(qián)不行，還要懂運(yùn)營(yíng)，只有精細(xì)化運(yùn)營(yíng)做到位了，才能實(shí)現(xiàn)租金和資產(chǎn)兩者都增值，投資者才能有回報(bào)。”
自1960年美國(guó)出臺(tái)《房地產(chǎn)投資信托法案》，REITs在海外已發(fā)展了半個(gè)多世紀(jì)，美國(guó)、澳大利亞、加拿大等20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)推出的REITs市值已達(dá)1.8萬(wàn)億美元。以美國(guó)公司Equity Residential為例，其收入主要由旗下公寓的租金收入和轉(zhuǎn)賣(mài)公寓后獲得的資本利得構(gòu)成，始終是全美最大的長(zhǎng)租公寓REITs運(yùn)營(yíng)商之一，發(fā)行的REITs投資回報(bào)率穩(wěn)定在7%左右。據(jù)記者了解，7%～8%也是美國(guó)大多數(shù)REITs的整體收益水平，REITs在美國(guó)是介乎債券和股票的投資品種，而非暴利的投機(jī)品。有投資人把REITs稱(chēng)為“股市的平衡器”，而由于其在2007年次貸危機(jī)中的穩(wěn)定表現(xiàn)，業(yè)界亦有“REITs繞過(guò)了危機(jī)”的說(shuō)法。
但值得注意的是，美國(guó)長(zhǎng)租公寓REITs可行的三個(gè)條件包括：穩(wěn)定的租金收益率（每年3%的上升趨勢(shì)和5%左右的空置率）、穩(wěn)步上升的租賃需求，以及青年人對(duì)長(zhǎng)租公寓濃厚的興趣，這些在我國(guó)目前的租賃市場(chǎng)都尚需要培育。
長(zhǎng)租公寓“類(lèi)REITs ”仍存隱憂(yōu)
業(yè)界對(duì)REITs并非一致看好，認(rèn)為隱憂(yōu)仍在。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹說(shuō)，一些人不看好REITs的原因在于我國(guó)租賃市場(chǎng)的租售比過(guò)低（東部大中城市不到1:500），且收回成本的周期較長(zhǎng)，相比于“一錘子買(mǎi)賣(mài)”能“掙快錢(qián)”“掙大錢(qián)”的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，做租賃“掙得少”“掙得慢”，而REITs的原理在于投資者看好底層資產(chǎn)未來(lái)的租金收益，否則會(huì)無(wú)人問(wèn)津。
她舉例說(shuō)，若在上世紀(jì)90年代的北京市朝陽(yáng)區(qū)洼里鄉(xiāng)，即目前北京奧林匹克公園的主體范圍內(nèi)，某公司以當(dāng)時(shí)的價(jià)格購(gòu)置一棟樓，進(jìn)行包括租賃服務(wù)在內(nèi)的各項(xiàng)商業(yè)開(kāi)發(fā)，對(duì)外發(fā)行租賃型REITs，以目前亞奧商圈的房?jī)r(jià)、地價(jià)及租金水平，該款REITs才值得被投資者購(gòu)買(mǎi)，“還有一個(gè)前提是它要躲過(guò)奧林匹克公園建設(shè)過(guò)程中的各種拆遷。”
中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉認(rèn)為，租賃行業(yè)的核心問(wèn)題是租售比懸殊，按照市場(chǎng)目前的資產(chǎn)價(jià)格與租金價(jià)格來(lái)看，盈利的可能性很小，“這樣一來(lái)，租賃企業(yè)核心問(wèn)題是如何盈利，而不是尋找渠道變現(xiàn)利潤(rùn)繼續(xù)投資。”
其實(shí)，新派與保利這兩單類(lèi)REITs采取了與郭毅所言相似的“打法”。新派公寓類(lèi)REITs資產(chǎn)包中的CBD項(xiàng)目是王戈宏于2013年以每平方米22000元的價(jià)格購(gòu)得的，改造成白領(lǐng)高端長(zhǎng)租公寓后于2014年正式對(duì)外運(yùn)營(yíng)。而有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，保利地產(chǎn)旗下的4個(gè)租賃公寓品牌自持部分的物業(yè)也是在較早前獲得的地塊，與目前的行情相比已有不少增值，而REITs帶給投資者的一部分收益就是資產(chǎn)包內(nèi)資產(chǎn)本身的增值，“從這個(gè)角度看，兩家的打法從邏輯上是正確的。”該業(yè)內(nèi)人士還表示，將早期拿地的自持項(xiàng)目作為REITs底層資產(chǎn)是可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)，很有借鑒意義。
值得注意的是，目前我國(guó)規(guī)?；推放苹瘷C(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓模式分“大房東”和“二房東”兩類(lèi)，雖開(kāi)發(fā)商和房屋租賃企業(yè)對(duì)兩種模式均有涉及，但開(kāi)發(fā)商更多采用“大房東”，即所謂自持物業(yè)的“重資產(chǎn)”模式；房屋租賃企業(yè)多采用“二房東”模式，即從物業(yè)持有方租得房屋后再整體打包、裝修的“輕資產(chǎn)”模式。目前新派、保利這兩單類(lèi)REITs均為“重資產(chǎn)”模式，張大偉分析說(shuō)：“市場(chǎng)上主流租賃業(yè)態(tài)并非自持物業(yè)，而是輕資產(chǎn)模式，此種模式目前并未獲得政策紅利。”
“‘二房東’的REITs不是不能做而是有難度。”郭毅表示，“二房東”面臨的尷尬在于資產(chǎn)包中的項(xiàng)目不是自己的，而是從“大房東”處租來(lái)的，成本不可控是關(guān)鍵問(wèn)題，“一旦周邊地價(jià)上漲，‘二房東’合約到期，就面臨被‘大房東’漲租金的壓力。”而在王戈宏看來(lái)，“二房東”模式的REITs “沒(méi)太大意義”，“‘二房東’無(wú)非是將租金中的‘應(yīng)收’部分證券化罷了，將未來(lái)的租金收益貼現(xiàn)，‘二房東’模式的成本本來(lái)就高，資金回報(bào)周期長(zhǎng)，‘大房東’漲房租后造成的成本上漲會(huì)落在租客頭上，與支付寶的0利息分期付款相比，優(yōu)勢(shì)喪盡。”
多數(shù)企業(yè)選擇“組合拳出擊”，以新派公寓為例，在CBD項(xiàng)目之余，其在北京另外兩個(gè)項(xiàng)目：故宮和新國(guó)展項(xiàng)目上則是“二房東”。王戈宏認(rèn)為REITs漸多不代表所有企業(yè)都被倒逼用自持物業(yè)的方式爭(zhēng)當(dāng)“大房東”，而是要“打好配合”，“新派目前策略是用‘二房東’模式打市場(chǎng)，REITs的基金收益有其他用武之地。”
離“真REITs”還有多遠(yuǎn)？
有評(píng)論人士對(duì)保利此次類(lèi)Reits的發(fā)行方式分析說(shuō)，“儲(chǔ)架式分期發(fā)行”不僅是一次融資，更間接實(shí)現(xiàn)了公募REITs的擴(kuò)募功能，已經(jīng)非常接近真正的公募REITs，樹(shù)立了“以REITs打通租賃住房企業(yè)退出渠道、構(gòu)建租賃住房完整商業(yè)模式閉環(huán)”的樣本。
其實(shí)，非長(zhǎng)租公寓型的類(lèi)REITs于2014年在我國(guó)就已出現(xiàn)。2014年，中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃、海印股份信托受益權(quán)專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃、中信啟航專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃先后問(wèn)世，與新派和保利兩單類(lèi)REITs相比，上述幾款類(lèi)REITs均非長(zhǎng)租公寓形態(tài)，但其都被稱(chēng)為“類(lèi)REITs”，即只向銀行等投資機(jī)構(gòu)開(kāi)放，不可在證券交易所公開(kāi)向個(gè)人投資者發(fā)售。
“從REITs在海外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，真正的REITs應(yīng)該就是租賃型REITs，REITs這個(gè)詞的誕生從一開(kāi)始就是服務(wù)于租賃市場(chǎng)，與租賃市場(chǎng)緊密相連。”王戈宏認(rèn)為，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)目前已有的REITs，除保利和新派這兩單之外，“血統(tǒng)都不夠純。”
“真REITs”何時(shí)出現(xiàn)成為備受關(guān)注的話(huà)題。與“類(lèi)REITs”不同，“真REITs”可直接在股票市場(chǎng)上市交易，再加上租金收入免稅以及強(qiáng)制性分配等政策，需要國(guó)家立法及各職能部門(mén)的協(xié)調(diào)。
對(duì)此，郭毅分析認(rèn)為：“面對(duì)普通投資者發(fā)售的REITs在風(fēng)險(xiǎn)上還需要有更多的把控，在制度設(shè)計(jì)上決策層可能還需要時(shí)間再做些準(zhǔn)備。”在王戈宏看來(lái)，突破所謂“政策壁壘”很簡(jiǎn)單，就是何時(shí)出臺(tái)“真REITs”的試點(diǎn)政策，“把紅燈變成綠燈”，“國(guó)家連續(xù)出臺(tái)政策鼓勵(lì)租賃，以及開(kāi)發(fā)商拿地100%持有，不斷在交易所推出各種ABS和‘類(lèi)REITs’產(chǎn)品，這都是相當(dāng)積極的信號(hào)。作為投身租賃市場(chǎng)的品牌，不能等著綠燈亮了才啟動(dòng)，而是做好資產(chǎn)包在線(xiàn)上等待，綠燈亮了首先沖出去。”
（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2017年第46期）
