【摘要】改革開放40年來，中國房地產(chǎn)市場采用的是一個金融創(chuàng)新型的發(fā)展模式。房地產(chǎn)市場以住房按揭貸款為主導并使其成為發(fā)展之動力。這種主導模式不僅引致了中國房地產(chǎn)市場的空前繁榮，拉動了中國經(jīng)濟高速增長，推動了中國城市化的進程；也全面改善了居民居住條件，促進了居民財富快速增長，以及一個新型的中產(chǎn)階層的出現(xiàn)。這些成果對推動中國社會進步起到重要作用。同時，由于中國房地產(chǎn)市場是一個由計劃經(jīng)濟轉型而來的市場，所以政策上的缺陷也引發(fā)了房地產(chǎn)市場不少問題。十九大報告對此進行了撥亂反正，重新定位中國的房地產(chǎn)市場為消費市場，要求房地產(chǎn)市場回歸本原、回歸常識。這是中國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的根本所在，也是中國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的方向。
對于現(xiàn)代房地產(chǎn)市場來說，金融是最為核心的概念。無論對住房的供給方來說，還是對住房的需求方來說，金融都起到了絕對重要的作用。或者說，如果沒有好的或合適的金融工具及金融市場，房地產(chǎn)市場要得到發(fā)展與繁榮是不可能的事情。因為，對于住房供給方來說，房地產(chǎn)業(yè)不僅是一個完全資金密集型的產(chǎn)業(yè)，而且其所使用的住房預售制度對金融更加依賴；對于住房需求方來說，住房是一種總價過高的耐用消費品，沒有好的金融工具及金融市場，絕大多數(shù)住房消費者是沒有支付能力進入這個市場的；住房投資者更是完全依賴于有效的金融工具與金融市場。所以，從金融角度來觀察中國房地產(chǎn)市場的改革開放40年，更能夠把握到中國房地產(chǎn)市場改革開放40年的實質(zhì)、發(fā)展動力、繁榮根源，同樣也更能夠檢討中國房地產(chǎn)市場所面臨的風險，以及更好地探尋中國房地產(chǎn)市場未來持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展之路徑。
中國房地產(chǎn)市場改革開放40年所取得的成就
可以說，改革開放40年中國經(jīng)濟所取得的成就，很大程度上與房地產(chǎn)市場的發(fā)展與繁榮有關。中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展不僅是促進中國經(jīng)濟增長的最大動力，也是中國經(jīng)濟總量跳躍式增長的關鍵因素。40年來，中國經(jīng)濟增長邁向的每一個重要臺階，都與房地產(chǎn)市場的發(fā)展與繁榮有關。中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展又與金融工具創(chuàng)新或住房按揭貸款的推出有關。可以說，住房按揭貸款是中國房地產(chǎn)市場得以發(fā)展的動力與源泉，也是中國經(jīng)濟取得巨大成績的源泉。所以，本文把中國經(jīng)濟增長模型歸納為金融工具創(chuàng)新拉動型。
在此，我們來看金融工具創(chuàng)新或住房按揭貸款對中國經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響。假定有一個年青人大學畢業(yè)之后在城市工作，他工作6年積蓄了10萬元。這時，他已經(jīng)結婚，也有了孩子，特別想購買一套住房，而當時這套住房的售價在100萬元。如果沒有住房按揭貸款，這個年青人的住房需求只是潛在的，10萬元根本無法購買到這套100萬元的住房。市場上100萬元的住房需求也無法實現(xiàn)。所謂的“剛性需求”也只是潛在的一句空話，根本無法用市場交易價格得以實現(xiàn)。因為，這個家庭可與市場交易的需求也只能限定在10萬元以內(nèi)。
但是如果有了住房按揭貸款，房地產(chǎn)市場的住房需求就發(fā)生了翻天覆地的變化。假定住房按揭貸款的首付比例為10%，這時，這個年青人用10萬元作為住房首付購買了這套100萬元的住房，以30年的住房按揭貸款向銀行貸款90萬元。這個年青人向銀行做住房按揭貸款并非是把住房按揭給銀行，而是把這個年青人未來30年的收入流按揭給銀行。這樣，這個年青人就能夠把他未來的收入流用于現(xiàn)在消費了。也就是說，有了住房按揭貸款，這個家庭的住房需求立即由10萬元放大到100萬元，立即放大到了10倍或增加9倍。在市場經(jīng)濟條件下，只要市場需求出現(xiàn)，市場供應馬上就會增加，更不用說住房預售制度給住房供給增加所起到的添磚加瓦的作用。
同時，由于當時的住房按揭貸款制度還沒有現(xiàn)在這樣完善，以及住房是一種兩棲商品，既可投資也可消費，所以當這個年青人看到這個機會時，他把這套住房又以抵押貸款的方式向銀行貸款60萬，并以上面同樣的方式再購買6套住房。這時，這個年青人的住房需求一共增加到700萬元，即住房債權為700萬元，債務為690萬元。整個社會的住房需求由10萬元放大700萬元，增加了69倍。由于住房既是消費品也是投資品，如果住房的價格上漲1倍，則這個年青人的住房債權就上升到1400萬元，其住房需求也就由10萬元上升到1400萬元，整個社會的住房需求增加了139倍。如果這些住房價格上漲4倍，這個年青人的住房債權就上升到3500萬元，其住房需求也就由10萬元上升到3500萬元，增加了349倍。這只是一個假定的模型，實際情況可能比這樣的擴張速度還要快，還要夸張。中國的房地產(chǎn)市場就是這樣以住房按揭貸款增長為條件發(fā)展與繁榮起來的，以此帶動了土地市場金融工具的創(chuàng)新、城市化的快速擴張及居民財富的快速增長，并由此全面帶動了近20年來整個中國經(jīng)濟的快速增長。
比如，從中國GDP的增長情況來看，1978年中國的GDP只有1495億美元，到2017年達到了12.25萬億美元，是1978年GDP的81.9倍，年均GDP增量高達3103億美元，接近以色列2017年的GDP總量。其中，從1978年的1495億美元到1998年首次突破1萬億美元用了近20年的時間，由1998年的1萬億美元突破到2009年的5萬億美元花了11年時間，由2009年的5萬億美元到2014年突破10萬億美元只是用了5年時間。中國的GDP占全世界總量的比重由1978年的1.8%，上升到2010年的超過10%，2017年已經(jīng)達到15%以上。從2010年開始，中國成了世界第二大經(jīng)濟體。
當然上面有匯率的因素。如果以人民幣當年的價格來計算，1978年中國的GDP為3678億元，1985年突破了1萬億元，花了7年時間；1998年達到了8.5萬億元，2000年突破了10萬億元，由1萬億元到10萬億元花了15年時間；2006年突破了22萬億元，花了6年時間；2008年突破了32萬億元，花了2年時間；2013年接近60萬億元，比2008年增加近1倍，只花5年時間；2017年中國的GDP達到82.7萬億元，相當于1978年的225倍。1978～1997年20年的GDP總量463876億元；1998～2002年的GDP總量達508619億元，5年的經(jīng)濟總量比前20年的還要多；2003～2012年中國的GDP總量達3087543億元，是前5年的6倍多；2013～2017年中國GDP達到3499484億元，5年的總量與前10年的總量差不多，是改革開放后前20年（1978～1997年）的7.5倍?？梢?，中國經(jīng)濟快速增長主要表現(xiàn)在1998年住房制度改革、住房按揭貸款起用之后，特別是在2003年房地產(chǎn)市場快速發(fā)展之后，經(jīng)濟總量出現(xiàn)加速度的增長。
中國房地產(chǎn)市場最大的成就，可以說，是讓國內(nèi)居民的住房條件得到很大改善。1949年中國城市居民人均住房面積為4.5平方米，1978年下降到3.3平方米。但是1998年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)之后，這種局面完全改觀。2016年7月6日，國家統(tǒng)計局在官網(wǎng)發(fā)布了一篇文章指出，2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米，為1978年的13倍。分城鄉(xiāng)來看，2016年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米，農(nóng)村為45.8平方米。1998年之前，國內(nèi)商品房價銷售面積都在1億平方米以下，1998年達到12185萬平方米，2017年則達到169407萬平方米，約是1998年的14倍。1998～2017年商品房銷售總面積達到1431935萬平方米，如果以每套房為90平方米計算，每個家庭為3口之家，那么這個期間銷售的住房可達到15910萬套，可以滿足近5億城市人口居住。
中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也全面加快了中國城市化的進程。改革開放以來，中國的城市化率由1978年的17.95%上升到2017年的55.8%，上升了近40%，而同期世界的城市率的升幅只有15.8%。當然，中國城市化率的快速上升主要發(fā)生在1998年之后，特別是近10年。中國城市化率快速上升，不僅讓中國大量的現(xiàn)代化城市崛起，尤其東部沿海地區(qū)，這種情況更加明顯，而且讓大量的農(nóng)村居民步入城市，增加了他們的就業(yè)機會，全面提升了他們的生活水平。
中國房地產(chǎn)市場的繁榮及城市化的加速，也促使了中國產(chǎn)業(yè)結構的全面調(diào)整。改革開放40年，中國產(chǎn)業(yè)結構正在以市場化的方式全面調(diào)整。從三大產(chǎn)業(yè)來看，1978年第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)林漁牧業(yè)）、第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)與建筑業(yè)）、第三產(chǎn)業(yè)（服務業(yè)）占GDP的比重分別是24.6%、47.7%、27.7%，到2017年三大產(chǎn)業(yè)占GDP的比重分別變化為7.9%、40.5%、51.6%，即第一產(chǎn)業(yè)占GDP的比重快速下降，而第三產(chǎn)業(yè)或服務業(yè)占GDP的比重全面上升。中國產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整或產(chǎn)業(yè)升級，將全面增加中國經(jīng)濟增長的活力，提升經(jīng)濟增長的效率。房地產(chǎn)業(yè)本身被歸納在第三產(chǎn)業(yè)范圍內(nèi)，且對其他40多個產(chǎn)業(yè)具有巨大的前向及后向拉動作用，由此促進這些關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與繁榮。
由于房地產(chǎn)市場發(fā)展的最大動力是金融工具的創(chuàng)新或住房按揭貸款的推出，所以貨幣增長及信貸增長也十分明顯。從廣義貨幣（M2）增長的情況來看，1949～2008年，M2的增量為47.5萬億元，2009～2012年達到50萬億元，2013～2017年達到70萬億元。從銀行信貸增長的情況來看，1978年銀行新增信貸總額為191億元，1998年為11490億元，到2017年銀行信貸總額為13.84萬億元。1998年是1978年的60倍，2017年的信貸規(guī)模分別是1978年和1998年的725倍和12倍。也就是說，從1998年住房按揭貸款進入居民的視野后，中國信貸規(guī)模及融資規(guī)模出現(xiàn)加速度的增長，房地產(chǎn)銷售及GDP的總量也呈快速增長，中國城市化的進程全面加快。特別是在2003年之后，這種情況更是明顯。比如，社會融資規(guī)模余額2002年底為14.9萬億元，2017年底達到了174.64萬億元，為2002年年底的11.7倍。
房地產(chǎn)市場的發(fā)展與繁榮也推動了國內(nèi)居民財富的增長、人口結構的全面轉型。瑞信研究院（Credit Suisse Research Institute）提交的2017年《全球財富報告》的數(shù)據(jù)顯示，中國財富總值位居全球第二，達29萬億美元，落后于美國的93.6萬億美元，但超過日本的23.6萬億美元。估計這會低估國內(nèi)居民的財富持有。《中國家庭金融調(diào)查報告》指出，中國居民自有住房擁有率為89.68%，城市家庭自有住房擁有率為85.39%，農(nóng)村為92.60%，高于世界平均住房擁有率63%，也高于美國的65%和日本的60%。中國城市家庭平均財富157萬元，其中住房財富占146萬元（也有人認為中國住房估值達到430萬億元），住房占財富的比重達93%。估計這僅是2016年之前的數(shù)據(jù)，隨著近年各城市房價新一輪的上漲，國內(nèi)城市居民的財富估計有可能再增長一倍以上，住房財富占整個財富的比重會更高。也正是由于城市居民財富快速增長，一個巨大的中產(chǎn)階層正在形成。中國的中產(chǎn)階層出現(xiàn)是新時代的一個重要特征。可以說，這都是國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展與繁榮的重大成果。
中國房地產(chǎn)市場改革開放40年走過的歷程
如果以住房按揭貸款這個金融產(chǎn)品為主線，那么中國房地產(chǎn)市場改革開放40年可以分為以下幾個階段。1978～1997年為中國房地產(chǎn)市場啟蒙時期；1998～2002年為房地產(chǎn)市場試運行時期；2003～2008年為房地產(chǎn)市場快速發(fā)展與增長時期；2009年至今是中國房地產(chǎn)市場空前繁榮時期。
一般來說，在1987年之前，由于中國土地公有制模式，土地不可交易，中國根本就不存在商品房市場，也不存在房地產(chǎn)市場的信貸問題。直到1987年8月《關于加強商品房屋建設計劃管理的拆遷暫行規(guī)定》頒布，才有深圳第一塊土地的拍賣，才揭開了中國房地產(chǎn)市場化的序幕。但一直到1997年，房地產(chǎn)信貸都只是啟蒙階段，銀行向個人發(fā)放購房貸款很少，而且貸款條件嚴格、貸款利率高。
1998年中國央行出臺了《關于加大住房信貸投入，支持住房建設與消費的通知》及《個人住房貸款管理辦法》（銀發(fā)[1998]190號），正式拉開了向居民發(fā)放住房按揭貸款的序幕。該文件規(guī)定，個人住房貸款業(yè)務只限個人購買普通商品住房及城市居民住房修建之費用，而不得用于購買豪華住房；其申請貸款只要身份證、個人收入證明及購買合同書；貸款利率減檔優(yōu)惠（即貸款期限1年以下的執(zhí)行半年以下期限利率），期限10年期以上的貸款在法定貸款利率基礎上可適當上浮，但上浮幅度不得超過5%。從該文件的規(guī)定來看，由于中國住房按揭貸款處于啟動階段，所以對居民的按揭貸款有一定的限制。一是對購買住房產(chǎn)品的限制，其貸款只能購買普通商品房，不得購買豪華型住房；二是貸款利率的優(yōu)惠條件十分有限，甚至于對10年期以上住房按揭貸款不僅沒有實行優(yōu)惠利率，而且其利率還采取上浮的方式。因此，盡管允許居民按揭貸款，居民購買住房受支付能力約束有較大的突破，但居民按揭貸款的優(yōu)惠小、利率高，所以按揭貸款增長不是太快，但商品房銷售額從1998年的2513億元增長到2002年的6032億元，增長幅度達2.4倍，成績?nèi)匀痪薮蟆?/p>
為了規(guī)范房地產(chǎn)信貸市場，2003年中國央行頒布了121文件（《中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》銀發(fā)[2003]121號）。該文件的核心是強調(diào)個人住房信貸差異化的政策，比如，第一套住房貸款首付比例為20%，第二套住房貸款首付要求適度提高；第一套住房貸款利率有適當優(yōu)惠，第二套及以上住房貸款則不能享受利率優(yōu)惠。但是，由于當時的環(huán)境與條件，121號文件受國務院的18號文件（《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》）影響，其規(guī)定并沒有執(zhí)行。18號文件首次在國家層面上提出“房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”，住房按揭貸款市場準入沿用了以前的低門檻規(guī)定。也是就說，從2003年開始，各地掀起了居民利用住房按揭貸款進行住房市場投資炒作的高潮。在此期間，不僅溫州炒房團遍布全國，上海、深圳等地炒房之風亦四起。2003～2008年，人民幣貸款增加19萬億元，從2003年的27652億元上升到2008年的49041億元，2008年是2003年的1.77倍；商品房的銷售額達到11.17萬億元，從2003年的7956億元上升到2008年25068億元，2008年是2003年的3.15倍。
面對房地產(chǎn)市場快速增長及房地產(chǎn)泡沫泛起，2007年中國央行出臺359號文件（《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》銀發(fā)[2007]359號），重申了121號文件的精神，并要求對第一套及第二套住房進行嚴格界定，采取差別化的信貸政策。但是，這些政策被2008年9月突然而來的美國金融危機打斷。為了應對美國金融危機，當時國務院出臺了一攬子經(jīng)濟刺激計劃，中國央行也實施了大幅寬松的貨幣政策。比如，把一年期人民幣貸款基準利率由2008年9月16日之前的7.47%一直下調(diào)到2008年12月23日的5.31%。同時，國務院出臺了131號文件（國務院辦公廳《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》國辦發(fā)[2008]131號）。該文件強調(diào)，落實和出臺有關信貸政策措施，支持居民首次購買普通住房和改善型普遍自住房。在大幅寬松的貨幣政策的引導下，不僅一年期貸款基準利率降低到改革開放以來的最低水平，而且商業(yè)銀行對住房按揭貸款利率在基準利率的基礎上實行7折優(yōu)惠。住房購買者不僅購買第一套住房實行以享受這種優(yōu)惠政策，而且購買第二套住房，即所謂改善型住房，也可享受這種信貸優(yōu)惠條件。也就是說，國家全面鼓勵有住房的居民利用優(yōu)惠條件再購買住房。
在這些過度寬松的貨幣政策的刺激下，無論是社會融資規(guī)模還是銀行信貸都出現(xiàn)了快速增長。2009年社會融資規(guī)模達到13.91萬億元，比2008年社會融資規(guī)模6.98萬億元增長了99.3%；銀行貸款達到9.6萬億元，比2008年銀行信貸4.90萬億元增長了89.8%。與此同時，房地產(chǎn)市場貸款也快速增長。2008年新增房地產(chǎn)貸款僅為1100億元，到2009年則迅速地增加到23778億元，房地產(chǎn)貸款占整個貸款的比重也上升到24.69%。由于大量的資金涌入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)的銷售面積及銷售金額也出現(xiàn)快速飚升。2009年住房銷售面積達到9.5億平方米，住房銷售金額達到了4.4萬億元，分別比2008年增長了（2008年住房銷售面積為6.6億平方米，住房銷售金額為2.5萬億元）45.5%和76%。也正是因為央行貨幣政策的過度寬松，從2009年開始，國內(nèi)房地產(chǎn)市場進入了一個快速增長及高度繁榮時期。2009～2015年，房地產(chǎn)銷售面積達到了近80億平方米（如果每套住房以90平方米計算，這個時期生產(chǎn)的住房達9000萬套），住房銷售金額達40萬億元以上。而這成了全面拉動中國經(jīng)濟增長的主要動力。
2015年，為了保證經(jīng)濟增長，中國央行的貨幣政策進一步寬松。比如，當年5次下調(diào)貸款利率，讓銀行一年期貸款基準利率由5.60%下降到2015年10月23日的4.35%（下降到1978年改革開放以來的最低水平）。而且更為重要的是，央行與銀監(jiān)會頒布了《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，強調(diào)對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的7折。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房時，執(zhí)行首套房貸款政策。銀行可向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房按揭貸款。這個文件的頒布又掀起了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的高度繁榮熱潮與投機炒作熱潮。2016年銀行貸款達到12.44萬億元，住房銷售金額達11.76萬億元，住房銷售面積達到15.73億平方米，三者分別比2015年增長了10.3%、34.7%、22.4%，都創(chuàng)歷史最高水平。到了2017年和2018年這幾個數(shù)據(jù)還在高水平上繼續(xù)創(chuàng)歷史記錄。
從上述分析可以看到，改革開放40年，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與繁榮完全取決于金融政策的創(chuàng)新，取決于住房按揭貸款的市場準入標準、優(yōu)惠條件及整個信貸利率水平。央行不斷降低住房按揭貸款市場準入條件，不斷降低貸款利率，不斷擴大享受按揭貸款優(yōu)惠條件的范圍，這不僅降低了居民購買住房的成本，刺激更多的居民涌入房地產(chǎn)市場，而且不斷強化房地產(chǎn)市場價格上漲預期，從而導致國內(nèi)房地產(chǎn)市場高度繁榮及風險劇增這種兩難困境?？梢哉f，這也是當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及面臨的問題。
中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及面臨的問題
2015年以來的房地產(chǎn)市場繁榮同樣是以信貸過度擴張來推動的。2016～2017年，社會融資規(guī)模和人民幣貸款分別增加了37.26萬億元和25.97萬億元，增幅都達13%以上。到2017年年末，全國主要金融機構房地產(chǎn)貸款余額達到了32.2萬億元，同比增長20.9%，房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的26.8%。其中，個人住房按揭貸款余額為21.9萬億元，同比增長22.2%。個人住房按揭貸款雖然比2016年年末的34.7%增速下降了14.5個百分點，但仍然介于高速增長區(qū)間。由于國內(nèi)居民大量地使用住房按揭貸款，2016～2017年國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新一輪的空前繁榮，不僅表現(xiàn)在住房銷售面積及住房銷售金額增長一直在創(chuàng)歷史記錄，而且表現(xiàn)在各城市的房地產(chǎn)市場價格基本上出現(xiàn)新一輪的輪番上漲。從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，以2015年年末為基數(shù)，全國70個大中城市的房價幾乎沒有不快速上漲的。只不過，這輪房價快速上漲先是從深圳、上海、北京等一線城市開始，然后蔓延到二線及三四線城市。由此，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的泡沫也迅速被吹大，房地產(chǎn)市場的風險大增。對此，從2016年開始，地方政府不得不被要求出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，來遏制房價上漲。但是這一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)控也與以往一樣，調(diào)控政策出臺得越多，住房價格上漲得越快（按照國家統(tǒng)計局的口徑，全國平均房價由2000年的每平方米1948元上漲到2016年的7203元，上漲了2.7倍，但實際上并非這樣。根據(jù)北京購買住房的經(jīng)驗，這段時間北京房價漲幅在13倍以上，還有很多城市房價上漲的幅度大于13倍）。房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果是十分有限的，甚至于朝反方向走。比如，2018年以來各種搶房之風在全國各地突然吹起：海南計劃建立自由貿(mào)易區(qū)，搶房之風立即刮起，?？诋敃r一天的房價就要上漲幾千元；投資者聽聞美國與朝鮮要進行談判，丹東房地產(chǎn)市場炒作之風立即大起，房價同樣在短期內(nèi)翻番上漲；隨后是30多個城市出臺所謂人才引進政策，實際上采取的是房地產(chǎn)市場的饑餓營銷，這也讓天津、西安、長沙等地刮起瘋狂的搶房之風。全國各地房地產(chǎn)市場亂象四起。
可以說，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果，2016年之前是這樣，之后也是如此。2016年以來開始的新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控，其調(diào)控政策看上去目標明確、調(diào)控對象精準、調(diào)控政策嚴厲，以及行政性調(diào)控工具無所不用其極，比如限購、限價、限售、限商住、限貸、購買住房搖號等，當前房價上漲數(shù)字出現(xiàn)所謂的止?jié)q和漲幅下降，但實際上這種現(xiàn)象多數(shù)是地方政府人為操控的結果，而非這些城市房價的漲幅真正小了（按照官方的數(shù)據(jù)絕大多數(shù)城市的房價仍然在上漲）。地方政府人為操控房價與以往不同，更加有經(jīng)驗。地方政府操縱房價的方式有：一是土地拍賣時限價，結果導致住房銷售搖號盛行；二是為了滿足房價不上漲的統(tǒng)計，房地產(chǎn)管理部門會根據(jù)每天房價漲幅來確定購買住房的網(wǎng)簽數(shù)量，網(wǎng)簽數(shù)量不能超過房價上漲幅度；三是新房交易強制性地要求簽訂陰陽合同等。也就是說，如果沒有地方政府對房價的人為操縱，不少城市實際的房價上漲會比國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)要高得多。估計當前人為操縱房價的情況只有一線城市會好一點。
無論十八屆三中全會的文件，還是十九大報告，都強調(diào)經(jīng)濟運行法則中市場機制對資源配置起決定性的作用，減少政府對市場運行的參與、干預，但是當前地方政府出臺的許多房地產(chǎn)調(diào)控政策，完全是要用行政手段來對抗市場，地方政府為何不采取市場的方式而是淋漓盡致地運用房地產(chǎn)調(diào)控的行政手段？還有，十九大報告清清楚楚地給中國的房地產(chǎn)市場定位，“房子是用來住的，不是用來炒的”，住房市場就是消費品的市場而不是投資炒作的市場，不是賺錢的工具，但就目前國內(nèi)不少城市這波瘋狂搶房潮，顯然與中央政府的房地產(chǎn)市場定位相背離，根本不可能讓住房回歸到住房消費市場。對于絕大多數(shù)住房消費者來說，根本就沒有支付能力進入瘋狂炒作的高房價市場。為何十九大報告清楚規(guī)定“房子是住的，不是炒的”的市場定位無法落實？
地方政府對抗市場法則、不落實中央政府的房地產(chǎn)市場定位，最為重要的原因就在于，政府職能部門出臺的房地產(chǎn)市場政策把地方政府導向了嚴重的政策誤區(qū)，或政府職能部門的政策目標可能存在問題，與十九大報告的精神有差距。比如，政府職能部門對當前房地產(chǎn)市場政策的解釋是，既要遏制房價瘋狂上漲，又要穩(wěn)定房價；強調(diào)對當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的預期管理。對房地產(chǎn)市場的預期管理，就意味著政府職能部門明確地告訴地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商及住房購買者，當前的中國房地產(chǎn)市場就是一個以投資為主導的市場，因為只有投資市場才會強調(diào)投資者的預期管理；住房的消費品市場強調(diào)的是通過市場價格機制來調(diào)控市場供求關系。在這種情況下，只要房地產(chǎn)市場有套利機會，投資者就肯定會涌入，許多城市的房價也會瘋狂上漲。
還有，在一個以投資炒作為主導的房地產(chǎn)市場，政府的調(diào)控目標是要穩(wěn)定價格，其意義是什么？實際上這也是告訴房地產(chǎn)開發(fā)商及購買住房者，當前房地產(chǎn)市場的價格只能上漲而不能夠下跌，因為住房投資者的預期是不可能把房價持續(xù)在不上漲也不下跌的水平上的，房地產(chǎn)的市場價格永遠是波動的。如果房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標是要穩(wěn)定房價，房價只能處于只漲不跌的預期上，那么這個市場的房價只會預期上漲。如果市場房價上漲預期一直在持續(xù)，那么購買住房者肯定會通過不同的方式涌入這個市場，房價也只能越來越漲。可以說，這正是不少城市的房價漲得越來越高，住房投資者持續(xù)涌入市場的根本原因所在。
所以，對于當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標，就得以“房子是用來住的，不是用來炒的”這個市場定位為基準。這個基準的基本內(nèi)涵就是要讓中國的住房市場由以投資為主導轉變?yōu)橐韵M為主導。要實現(xiàn)這種轉變，就得用經(jīng)濟杠桿（比如稅收政策及信貸政策）對住房的投資與消費進行嚴格區(qū)分，嚴格地遏制房地產(chǎn)市場的投機炒作，去除住房投資的賺錢功能，讓房地產(chǎn)市場的價格回歸理性，而不是用各種行政性的調(diào)控政策。比如，用嚴厲的住房交易累進所得稅及交易稅、嚴格的信貸杠桿等政策，對購買住房進行全面的事前、事中、事后的限制，這樣才能真正地把住房投機炒作者清除出市場。否則，地方政府的行政調(diào)控手段用得越多，中國房地產(chǎn)市場就會越混亂。
中國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展及路徑
十九大報告指出，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。從十九大報告關于中國住房市場發(fā)展的精神或原則來看，其包括了三個方面的內(nèi)容。一是給當前中國房地產(chǎn)市場重新定位，中國住房市場要回到它的基本的居住功能，去除住房投資及賺錢的效應。對中國房地產(chǎn)市場的這一重新定位，肯定會對未來中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大影響。因為早幾年，中國房地產(chǎn)市場亂象叢生，其問題的根源就在于把住房的消費功能及投資功能混淆，最后中國房地產(chǎn)市場只能成為以投資炒作為主導的市場。二是為了讓中國房地產(chǎn)市場回到居住功能，就得對國內(nèi)現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場制度進行重大改革。通過新的房地產(chǎn)市場制度安排來增加住房供給、增加保障性住房，采取發(fā)展住房租賃市場及住房購買持有并舉的住房制度，以便讓國內(nèi)居民在解決其基本的居住需求時有更多的選擇。三是新的住房制度安排要求保證每一個居民居住權的天賦性。這是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的最終目的，離開了此目的，房地產(chǎn)市場的功能就會改變。
對于中國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展，2017年中央經(jīng)濟工作會議有詳細規(guī)定?？梢哉f，這次中央經(jīng)濟會議定下了未來幾年中國房地產(chǎn)政策的基調(diào)。這個基調(diào)不僅會引發(fā)2018年中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)重大調(diào)整，也將促使國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)重大轉折。就當前房地產(chǎn)市場的政策而言，2017年中央經(jīng)濟工作會議對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的要求是，要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權，實行差別化調(diào)控。
上述關于房地產(chǎn)市場政策的內(nèi)容基本上是十九大報告原則的延伸及具體化，主要包括了以下幾個方面的內(nèi)容。
一是要對當前中國的住房制度及市場進行重大改革，建立起市場與保障、租賃與購買多層次的住房制度安排，讓中國住房市場真正回到本原或居住功能。不過，要做到這點，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的許多重大問題要解決。比如，土地供應體系是否能夠在現(xiàn)有的《城市土地管理法》的基礎上有所突破，讓農(nóng)民持有的土地也可以進入市場，而不是地方政府以土地財政的壟斷性的方式交易；是否能夠建立起全國性的土地基金，讓國有土地收益及溢價為全體人民共享，而不是成為各個地區(qū)少數(shù)人的地方財政資源及私人財產(chǎn)，這是化解當前區(qū)域性嚴重不平衡、居民收入不平衡等問題的關鍵所在；是否能夠建立起有效的住房財產(chǎn)稅收制度，讓地方政府從土地財政中退出，這既涉及公平公正的房地產(chǎn)稅收制度制定，也涉及中國的財政制度改革，其中所面臨的問題會非常多；是否能夠通過房地產(chǎn)市場價格的調(diào)整，改變當前房地產(chǎn)市場的性質(zhì)及利益格局，即如果當前房地產(chǎn)市場的高房價沒有向下調(diào)整，國內(nèi)房地產(chǎn)市場無法由目前以投資為主導轉變?yōu)橐韵M為主導，也就無法讓全體人民共享中國幾十年來的經(jīng)濟成果，而會讓社會財富只聚積在少數(shù)持較多住房的人的手上，等等。這些問題是當前中國房地產(chǎn)市場制度改革的關鍵所在。
比如，目前國內(nèi)房地產(chǎn)稅的征收問題，本來是一個十分簡單的問題，國內(nèi)對房地產(chǎn)稅的征收研究也已經(jīng)十幾年了，但是由于利益格局上的博弈就是無法推出，并由此引發(fā)國內(nèi)房地產(chǎn)市場的許多問題。其實，就現(xiàn)代稅收制度來說，房地產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅。無論個人還是企業(yè)持有財產(chǎn)，征稅都是天經(jīng)地義的事情。因為在現(xiàn)代國家，個人之所以持有財產(chǎn)，持有的財產(chǎn)能夠有價值，是因為國家提供了界定產(chǎn)權、保護產(chǎn)權等一系列的政府服務。特別是住房，政府不僅提供了界定產(chǎn)權的一系列服務，而且通過城市化進程及大量基礎設施投入，讓整個城市溢價，個人住房的價值也在這種溢價的過程中上升。如果現(xiàn)代政府不提供這些服務，則個人所持有的住房是沒有多少價值的，因為在產(chǎn)權界定不清時，他人可隨時占有你持有的住房。同時，現(xiàn)代財產(chǎn)稅還有調(diào)節(jié)市場收入分配的功能。因為無論消費流轉稅還是個人所得稅，由于稅制缺陷，偷稅漏稅不可避免，而這種偷稅漏稅很可能最后積累到個人財產(chǎn)上來。所以，征收個人住房財產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)社會收入分配不公最為重要的一道屏障。現(xiàn)代政府通過征收財產(chǎn)稅的方式來重新分配社會財富，讓整個社會財富的分配更加公平。所以，中國房地產(chǎn)市場要健康穩(wěn)定發(fā)展，就得進行一系列重大制度改革。
二是加快發(fā)展中國的住房租賃市場，尤其發(fā)展房地產(chǎn)的長期租賃市場，從而建立起中國房地產(chǎn)市場的新模式。這既有利于改善城市中低收入居民的基本居住條件，也有利于減小房地產(chǎn)市場可能面臨的沖擊與影響。不過，從他國的經(jīng)驗來看，中國的住房租賃市場要得以發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場真正回歸到居住功能，還得滿足以下條件。第一個前提條件是，要去除住房市場的賺錢功能。因為如果購買住房仍然可以賺錢，居民則更愿意購買而不是租賃住房。這樣就一定會不斷推高房地產(chǎn)市場的價格。就目前國內(nèi)情況來說，國內(nèi)城市居民人均居住面積達到40平方米，基本居住條件并非最為重要，許多居民購買住房考慮的還是投資。第二個前提條件是，必須提供更多的土地及更優(yōu)惠的金融條件，讓企業(yè)愿意生產(chǎn)更多的長期只租不銷售的住房。要做到這一點，需要地方政府在土地財政上讓利，而地方政府是否愿意讓利，這相當不確定。第三個前提條件是，地方政府通過財政補貼鼓勵國內(nèi)居民更愿意租賃而不是購買住房。就目前的情況來說，政府的財政補貼能力是十分有限的。第四個前提條件是，有法律保護租房者的基本權利。德國的住房租賃市場發(fā)達及居民愿意租賃而不是購買住房，就是建立在這幾個前提條件基礎上的。就目前的情況來說，中國與德國相比還存在很大差距。所以，發(fā)展中國住房租賃市場，特別是長期租賃市場，是一件好事，但估計是一個漫長的過程。所以，住房租賃市場發(fā)展對國內(nèi)房地產(chǎn)市場影響如何，目前還得觀察，還得看政府相關政策的出臺情況。當前發(fā)展中國住房租賃市場還只是在試點階段，一系列的房地產(chǎn)政策還得進一步完善。
三是要確立中國房地產(chǎn)市場長效機制，為此就得從一些基本問題入手，從住房的內(nèi)在本性或房地產(chǎn)市場的內(nèi)在規(guī)律入手。從住房的內(nèi)在本性來看，住房與任何一種商品都不同，它是具有多種屬性或功能的商品。住房既是投資品也是消費品；既是必需品也是奢侈品；既是市場的一般產(chǎn)品也是一種特定的公共產(chǎn)品。所以，住房既有經(jīng)濟屬性（或功能），也有政治屬性（或功能）及社會屬性（或功能）。住房的經(jīng)濟屬性是指追求經(jīng)濟效率的經(jīng)濟功能，可分為消費品與投資品。住房的政治屬性就是居民的住房天賦居住權需要通過有效的政治制度安排來保護。住房的社會屬性是指對于最為弱勢的階層來說，住房是一種民生所需的公共物品。具有多重屬性的住房，其屬性如何界定取決于不同的國家法律制度及房地產(chǎn)政策。因此，如果房地產(chǎn)市場僅從一個純粹市場的角度（經(jīng)濟屬性）而不從住房多重屬性的角度來研究與分析，則無法解開當前中國房地產(chǎn)市場之謎。“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，既強調(diào)了住房的經(jīng)濟屬性（或消費功能），也堅持了住房的政治屬性（保證居民基本居住權）和社會屬性（住房為一種公共品）。在這個基本原則上來確立中國房地產(chǎn)市場發(fā)展所需要的基礎性制度，并對房地產(chǎn)發(fā)展模式、土地制度、信貸制度、稅收制度、住房保障制度、住房租賃制度等法律及政策做出新的制度安排。這是確定中國房地產(chǎn)市場長效機制的基礎，也是中國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展方向。
小結
改革開放40年，中國房地產(chǎn)市場取得了巨大成績。這個以金融創(chuàng)新型或以住房按揭貸款為動力的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式，在信貸擴張的帶動下，全面改善了城市居民的基本居住條件，加快了中國城市化的進程，促進了居民財富的不斷增長，也拉動了中國經(jīng)濟的快速增長，但是房地產(chǎn)政策的一些缺陷也給中國社會經(jīng)濟及市場帶來不少問題。十九大報告強調(diào)對房地產(chǎn)市場的重新定位，就是要對中國房地產(chǎn)市場撥亂反正，讓中國的房地產(chǎn)市場回歸到它的基本消費功能，回歸到它的本原，而不是再讓其成為賺錢的工具；就是要讓中國房地產(chǎn)市場轉型，讓中國經(jīng)濟轉型。這是中國房地產(chǎn)市場的一場重大理念變革及制度變革，也是一場重大的市場變革。所以，十九大以后，中國房地產(chǎn)市場將會發(fā)生巨大的變化，無論企業(yè)還是政府及家庭，都得以新的姿態(tài)來應對這種挑戰(zhàn)與機會。
（青島大學經(jīng)濟學院博士研究生鄭麗雅對本文亦有貢獻）
作者：易憲容，青島大學財富管理研究院和互聯(lián)網(wǎng)金融研究院院長、教授。研究方向中國金融、國際經(jīng)濟學、制度經(jīng)濟學、房地產(chǎn)經(jīng)濟、互聯(lián)網(wǎng)金融。主要著作有《房價博弈》《房地產(chǎn)與金融的博弈》《非理性的繁榮》《繁榮下的理性》《經(jīng)濟與經(jīng)濟學的迷思》《透視變幻中的金融市場》等。
