【摘要】目前，中國將保障性租賃房政策作為住房保障制度的重點(diǎn)和突破口具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。中國保障性租賃房政策的出臺(tái)主要源于中低收入者買不起和租不起房，主要針對(duì)新市民、青年人等中低收入群體的住房困難問題。中國保障性租賃房政策不僅能彌補(bǔ)中國住房保障制度之不足，解決中低收入者住房困難問題，而且有利于減少房貸風(fēng)險(xiǎn)、貧富差距，保持社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。但也要意識(shí)到，該政策對(duì)經(jīng)濟(jì)增長有一定抑制作用，對(duì)住房市場價(jià)格沖擊具有不確定性。

【關(guān)鍵詞】保障性租賃房政策 住房保障 住房困難 【中圖分類號(hào)】F299.23 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

黨的十九大報(bào)告提出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出“有效增加保障性住房供給，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策。以人口流入多、房價(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題”。2021年6月29日，國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》及《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求》明確將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目。2021年7月2日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問題。目前，中國將保障性租賃房政策作為住房保障制度的重點(diǎn)和突破口具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。中國已實(shí)現(xiàn)第一個(gè)百年奮斗目標(biāo)，全面建成小康社會(huì)，消除絕對(duì)貧困，最低收入者的住房問題基本解決，而中低收入者住房問題尚未解決，特別是新市民等中低收入者的住房問題尚未解決。在國內(nèi)國際雙循環(huán)新發(fā)展格局中，以中低收入者為主的這一龐大群體具有舉足輕重的作用。因此，中國保障性租賃房政策對(duì)中國住房保障、經(jīng)濟(jì)可持續(xù)和高質(zhì)量發(fā)展、金融安全、社會(huì)穩(wěn)定以及實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)一百年”奮斗目標(biāo)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

中國住房保障體系及其演變

居住權(quán)是每個(gè)公民的基本人權(quán)和基本權(quán)利，保障居民特別是中低收入居民的居住權(quán)是世界各國政府的責(zé)任和目標(biāo)。無論是發(fā)展中國家還是發(fā)達(dá)國家，住房可支付（housing affordability）問題是全球面臨的共同問題。因此，消除住房貧困是2015—2030年聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)之一。新中國成立以來，住房制度經(jīng)歷住房實(shí)物分配制度、住房制度市場化改革和住房保障制度建設(shè)三個(gè)階段。1978年以前的住房實(shí)物分配制度是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的住房完全福利化階段，1998年的住房制度商品化、市場化和貨幣化改革主要發(fā)揮市場配置住房機(jī)制，但住房保障有所弱化，2007年以來進(jìn)入大力發(fā)展保障性住房階段。中國住房保障制度建設(shè)思路由“居者有其屋”向“住有所居”轉(zhuǎn)變，由“經(jīng)濟(jì)適用房”為核心的出售型住房保障制度向“公共租賃住房”為核心的出租型住房保障制度轉(zhuǎn)變。目前，中國出售型保障住房包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和共有產(chǎn)權(quán)房，出租型保障住房包括廉租房和公共租賃住房。中國住房保障主體由政府主導(dǎo)向政府和社會(huì)結(jié)合轉(zhuǎn)變，中國住房保障模式也由“補(bǔ)磚頭”向“補(bǔ)磚頭”和“補(bǔ)人頭”并行轉(zhuǎn)變。因此，黨的十九大報(bào)告提出了“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

經(jīng)濟(jì)適用房是中國最早的出售型住房保障房。1994年12月15日建設(shè)部、國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、財(cái)政部發(fā)布的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》，標(biāo)志經(jīng)濟(jì)適用住房制度正式確立。1998年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號(hào)）要求停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系。但后來因經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入條件和開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)不嚴(yán)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房既不經(jīng)濟(jì)也不適用，尋租行為盛行。為此，2006年國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、發(fā)改委等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》，提出土地供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采取競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位，提出限價(jià)商品住房概念。但是，限價(jià)房土地出讓采用招拍掛方式，且產(chǎn)權(quán)明晰，不是嚴(yán)格意義上的保障性住房。隨著經(jīng)濟(jì)適用房停建以及限價(jià)房建設(shè)規(guī)模的限制，為滿足不符合申請公共租賃住房但又買不起商品住房的中低收入居民的住房需求，2014年4月22日住建部在《關(guān)于做好2014年住房保障工作的通知》中確定北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石為共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。共有產(chǎn)權(quán)住房不僅能增強(qiáng)中低收入者支付能力，而且產(chǎn)權(quán)清晰，能較好解決中低收入者住房問題。

廉租住房是中國最早的出租型保障房。1998年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號(hào)）提出，最低收入家庭租賃由政府或單位提供廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；高收入家庭購買、租賃市場價(jià)商品住房。1999年4月19日住建部出臺(tái)《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，明確廉租住房的目的、定義、來源、定價(jià)、開發(fā)建設(shè)、申請審批等細(xì)節(jié)。2003年12月31日住建部、財(cái)政部等部委在《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》基礎(chǔ)上修訂《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》，對(duì)保障對(duì)象、準(zhǔn)入條件、房源、資金和審核等方面提出更加規(guī)范的要求。2007年以來，中國很多城市房價(jià)上漲過快，導(dǎo)致中低收入者以及新市民無力買房和租房，但現(xiàn)有住房保障體系尚未出臺(tái)中低收入者的租賃保障制度。2010年6月12日住建部等七部委發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，確定包含中等收入群體的公共租賃住房在中國住房保障制度地位。2011年9月28日國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》，大力推進(jìn)以公共租賃住房為重點(diǎn)的保障性安居工程建設(shè)，公共租賃住房進(jìn)入快速發(fā)展階段。2013年12月2日住建部、財(cái)政部和發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》，規(guī)定從2014年起各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房，統(tǒng)一輪候配租、房源統(tǒng)一按公共租賃住房分配和管理。

中國保障性租賃房政策的意義

彌補(bǔ)住房租賃市場政策的不足，完善住房保障制度，建立住房長效機(jī)制。中國出售型住房保障制度比較健全，但出租型住房保障制度不健全，特別是面向新市民和青年人的中低收入者住房保障制度不健全。目前，出租型住房保障制度較好解決了中國城市最低收入和貧困家庭的住房問題，但對(duì)中低收入者特別是新市民和青年人的住房問題尚未完全解決。因此，中國保障性租賃房政策彌補(bǔ)現(xiàn)有住房租賃政策之不足，擴(kuò)大住房保障體系保障范圍，實(shí)現(xiàn)住房保障全覆蓋，完善住房保障制度，為實(shí)現(xiàn)“住有所居”，建立住房長效機(jī)制，具有重要意義。

有利于解決中低收入者住房困難問題。隨著城市化快速發(fā)展，高房價(jià)和高租金導(dǎo)致中低收入者買不起房和租不起房。中國保障性租賃房政策的出臺(tái)也正是緣于中低收入者買不起房和租不起房。住房可支付指數(shù)（HAI，housing affordability index）是國際普遍接受的測度家庭收入能否負(fù)擔(dān)住房支出指數(shù)，包括房價(jià)可支付指數(shù)和房租可支付指數(shù)，分別以房價(jià)收入比和房租收入比表示。圖1顯示，2010—2019年中國35個(gè)大中城市中低收入者房價(jià)收入比先下降后上升，由2010年的11.77降至2015年的10.24，后升至2018年的13.60；房租收入比總體呈下降趨勢，由2010年的0.34降至2017年的0.29，2018年房租收入比又升至0.33。根據(jù)世界銀行的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，房價(jià)收入比介于3—6倍之間具有可支付性（Hamer，1993）。美國住房城市發(fā)展部（HUD，1998）采用的30%居民收入指標(biāo)，房租收入比小于0.3具有可支付性。因此，中國35個(gè)大中城市的房價(jià)收入比和租金收入比較高，特別是房價(jià)收入比很高，中低收入者很難買得起和租得起房。鑒于作為中低收入者的新市民、青年人主要集中于大中城市，中國保障性租賃房政策有利于解決大中城市新市民、青年人等中低收入者住房問題。

圖1 2010－2019年中國 35 個(gè)大中城市房價(jià)收入比和房租收入比

有利于解決作為流動(dòng)人口和新市民的住房支付困難。目前，在中低收入者中，流動(dòng)人口規(guī)模和占比較高，受戶籍制度和限購政策影響，流動(dòng)人口特別是剛就業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生和外地務(wù)工人員等新市民住房問題尤為突出。圖2顯示，2009—2019年中國流動(dòng)人口呈先增后減趨勢，流動(dòng)人口由2009年的2.11億人增至2014年的2.53億人又減至2019年的2.36億人，流動(dòng)人口占總?cè)丝诒戎赜?009年的15.81%增至2014年的18.50%又減至2019年的16.86%。因此，中國保障性租賃房政策的出臺(tái)有利于解決中等收入人口特別是流動(dòng)人口的住房困難問題，有利于提高城市化率和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，避免出現(xiàn)“劉易斯拐點(diǎn)”和“中等收入陷阱”。

圖2 2009－2019年中國流動(dòng)人口占比變動(dòng)

有利于提高中國住房保障水平。表1顯示，對(duì)全部287個(gè)城市而言，2009—2017年經(jīng)濟(jì)適用房用地面積、廉租房和保障住房用地占住宅用地面積比重先增后減，經(jīng)濟(jì)適用房用地面積占住宅用地面積比重由2009年的13%增至2015年的19%，又減至2017年的15%，平均為16%，廉租房用地占住宅用地面積比重由2009年的4%增至2012年的8%，又減至2017年的4%，平均為5%，保障住房（公共租賃住房）用地占住宅用地面積比重由2009年的16%增至2012年的24%，又減至2017年的17%，平均為19%。這表明，40%（16%+5%+19%）的新增住宅用地為保障住房用地，占比較高，其中保障住房用地面積大于經(jīng)濟(jì)適用房用地面積，經(jīng)濟(jì)適用房用地面積大于廉租房用地面積。二線城市保障住房用地面積占住宅用地面積比重最高，平均為27%，其次是一線城市為22%，再次是四線和五線為18%，最低是三線城市為15%?？梢?，發(fā)達(dá)地區(qū)住房保障程度高于欠發(fā)達(dá)地區(qū)。實(shí)際上，這與發(fā)達(dá)地區(qū)中低收入者住房困難程度高于欠發(fā)達(dá)地區(qū)相吻合。

表1 2009－2017年中國 287 個(gè)城市保障住房用地面積占住宅用地面積比重

中國保障性租賃房政策的影響

中國保障性租賃房政策對(duì)住房市場的影響。保障性租賃房政策對(duì)住房市場的影響取決于保障性租賃房用地規(guī)模以及非保障性住房需求和供給彈性。一方面，受國土面積和土地規(guī)劃影響，可利用土地有限，土地供給總量基本上是固定不變的。因此，從供給角度看，若保障性租賃房用地占比較大，則非保障性住房（商品房）用地占比較小，在非保障性住房需求不變或增加條件下，市場房價(jià)將上漲。若保障性租賃房用地占比較大，且保障性租賃房需求也較大，則市場房價(jià)取決于非保障性住房需求的價(jià)格彈性，若非保障性住房需求缺乏價(jià)格彈性，則市場房價(jià)將上漲，若非保障性住房需求富有價(jià)格彈性，則市場房價(jià)將下降。另一方面，在土地供給總量不變條件下，若保障性租賃房用地占比較小，則非保障性住房用地占比較大，在非保障性住房需求不變條件下，市場房價(jià)將下降。若非保障性租賃房用地需求較大，則市場房價(jià)取決于非保障性住房供給和需求的價(jià)格彈性，若非保障性住房需求價(jià)格彈性大于供給價(jià)格彈性，則市場房價(jià)將下降，若非保障性住房需求價(jià)格彈性小于供給價(jià)格彈性，則市場房價(jià)將上漲。表1顯示，2009—2017年中國保障住房用地占比總體上呈上升趨勢，由2009年的16%增至2017年的17%。圖3顯示，中國住房價(jià)格總體上也呈上漲趨勢，由2009年的4459元/平方米增至2019年的9287元/平方米，與中國保障住房用地占比變動(dòng)趨勢相同。這表明在保障住房用地占比增加條件下，非保障性住房用地占比下降，但非保障性住房需求價(jià)格彈性小于供給彈性，導(dǎo)致住房價(jià)格上漲。

圖3 2009－2019年中國保障住房用地占比與住房價(jià)格變動(dòng)趨勢

中國保障性租賃房政策對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響。保障性租賃房政策主要解決新市民、青年人等中低收入者住房困難問題，因此，保障性租賃房政策有利于流動(dòng)人口安居樂業(yè)。眾所周知，人口流動(dòng)有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。此外，中低收入者生產(chǎn)效率通常低于高收入者，從而中低收入者對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)小于高收入者。因此，保障性租賃房政策不利于高質(zhì)量經(jīng)濟(jì)增長。圖4顯示，2009—2019年中國保障住房用地占比與GDP增長率變動(dòng)趨勢基本成反比，這表明，盡管保障租賃房政策能夠改善民生，解決中低收入者住房困難問題，但可能在一定程度上抑制經(jīng)濟(jì)增長。

圖4 2009－2019年中國保障住房用地占比與 GDP 增長率變動(dòng)趨勢

中國保障性租賃房政策對(duì)貧富差距的影響。保障性租賃房政策有利于解決中低收入者住房困難問題，改善中低收入者民生。一方面，保障性租賃房政策有利于減少中低收入者住房支出，增加消費(fèi)性支出。表1顯示，2009—2019年中國保障住房用地占比總體上呈上升趨勢。同時(shí)，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出也呈增長趨勢，由2009年的12265元增至2019年的28063元，與保障住房用地增長趨勢相同。這表明，保障性租賃房政策有利于擴(kuò)大居民消費(fèi)，改善民生。另一方面，在保障住房用地占比很大條件下，能夠解決大部分中低收入者住房問題，在非保障住房需求價(jià)格彈性大于供給彈性條件下，保障性租賃房政策可降低商品房價(jià)，從而縮小貧富差距，實(shí)現(xiàn)共同富裕。表1顯示，2009—2017年中國保障住房用地占比呈增長趨勢。同時(shí)，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009—2019年中國居民收入的基尼系數(shù)呈下降趨勢，由2009年的0.49降至2019年的0.468，與中國保障住房用地占比變動(dòng)趨勢相反。這表明，保障性租賃房政策有利于降低居民收入基尼系數(shù)，減少貧富差距，實(shí)現(xiàn)共同富裕。

中國保障性租賃房政策對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)的影響。與商品住房相比，保障住房價(jià)格和租金低于市場價(jià)格和租金。特別是租賃型保障住房，沒有房貸和債務(wù)杠桿，從而沒有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，保障性租賃房政策可以減少中低收入者住房支出，增加中低收入者住房可支付能力，解決中低收入者住房困難問題。此外，中低收入者經(jīng)濟(jì)比較脆弱，債務(wù)違約率通常高于高收入者。因此，保障性租賃房政策有利于降低債務(wù)杠桿率和房貸風(fēng)險(xiǎn)，有利于銀行安全和金融穩(wěn)定。圖5顯示，保障住房用地占比與房貸不良貸款率變動(dòng)趨勢成反比，表明保障性租賃房政策有利于降低房貸不良貸款率，減少房貸風(fēng)險(xiǎn)，有利于銀行安全。

圖5 2009－2017年中國保障住房用地占比與房貸不良貸款率變動(dòng)趨勢

中國保障性租賃房政策對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的影響。眾所周知，住房為人們提供安居樂業(yè)的住所，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的基石。保障性租賃房政策不僅有利于改善中低收入者的民生狀態(tài)，使其安居樂業(yè)、減少犯罪，而且有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。圖6顯示，保障住房用地占比與物權(quán)糾紛結(jié)案率變動(dòng)趨勢成反比，表明保障性租賃房政策有利于降低物權(quán)糾紛結(jié)案率，減少社會(huì)經(jīng)濟(jì)摩擦，有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

圖6 2009－2019年中國保障住房用地占比與物權(quán)糾紛結(jié)案率變動(dòng)趨勢

綜上，面向中低收入者特別是新市民和青年人的保障性租賃房政策補(bǔ)齊中國住房保障制度最后一塊短板，實(shí)現(xiàn)了住房保障全覆蓋，有利于保障居民的居住權(quán)，實(shí)現(xiàn)“住有所居”，建立住房長效機(jī)制。保障性租賃房政策能夠有效解決占人口比重最大的中低收入者特別是新市民和青年人的居住問題，有利于緩解貧富差距，降低房貸風(fēng)險(xiǎn)、保持社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，但也可能限制人口流動(dòng)，不利于經(jīng)濟(jì)增長，對(duì)不同地區(qū)房價(jià)的影響也不盡相同。因此，在實(shí)施保障性租賃房政策過程中，各地政府應(yīng)明確主體責(zé)任，準(zhǔn)確處理好民生與經(jīng)濟(jì)增長之間關(guān)系，合理規(guī)劃和調(diào)整保障性租賃房用地和非保障性租賃房用地結(jié)構(gòu)，科學(xué)制定住房調(diào)控政策，防止住房市場大起大落，實(shí)現(xiàn)“因城施策”、精準(zhǔn)施策。

（作者為中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任）

【注：本文系自然科學(xué)基金面上項(xiàng)目“房價(jià)波動(dòng)與房貸違約風(fēng)險(xiǎn)”（項(xiàng)目編號(hào)：71373276）研究成果】

【參考文獻(xiàn)】

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責(zé)編/周小梨 美編/楊玲玲

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