習(xí)近平總書記指出，積極推進(jìn)城市更新，加強(qiáng)老舊小區(qū)改造。今年7月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃》，提出推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等5項(xiàng)任務(wù)和支持城市更新的政策措施。隨著城市更新行動(dòng)穩(wěn)步實(shí)施，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作取得顯著成效。
2019年至2023年，全國(guó)新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)22萬個(gè)，惠及居民約1億人。老舊小區(qū)改造的成果如何鞏固？各地在健全已改造小區(qū)的長(zhǎng)效管理機(jī)制方面有哪些探索實(shí)踐？記者進(jìn)行了采訪。
搭建物業(yè)體系，破解管護(hù)難題
“管道多次漏水，維修需要協(xié)調(diào)多家住戶，沒有物業(yè)，找誰管？”家住江西省贛州市章貢區(qū)贛江街道東勝山19號(hào)的劉秀蓮，連連搖頭。
劉秀蓮所在的小區(qū)于2021年開展了改造。改造竣工后，物業(yè)費(fèi)依然難收，加上小區(qū)樓棟體量小而散，經(jīng)營(yíng)入不敷出，原有物業(yè)公司撤出。
一邊是物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)持續(xù)面臨困難，另一邊是居民要求穩(wěn)定有效的物業(yè)服務(wù)。為此，章貢區(qū)探索創(chuàng)新老舊小區(qū)物業(yè)管理模式，采取“政府補(bǔ)一點(diǎn)、業(yè)主交一點(diǎn)、運(yùn)營(yíng)賺一點(diǎn)”的模式，搭建“區(qū)屬國(guó)有物業(yè)企業(yè)、鎮(zhèn)（街道）子公司、村（社區(qū)）服務(wù)點(diǎn)”三位一體的國(guó)有物業(yè)平臺(tái)體系。
達(dá)萊物業(yè)服務(wù)有限公司是由贛江街道黨工委管理的國(guó)有物業(yè)公司，進(jìn)駐小區(qū)后，得知?jiǎng)⑿闵徏抑新┧闆r，派人現(xiàn)場(chǎng)走訪，積極協(xié)調(diào)社區(qū)、街道幫助，解決了漏水問題。
如何讓新搭建起來的物業(yè)平臺(tái)體系有效運(yùn)行？“章貢區(qū)原有老舊住宅小區(qū)1080個(gè)，其中無物業(yè)小區(qū)626個(gè)，大多數(shù)存在樓棟少、住戶少的情況，很難單獨(dú)實(shí)行物業(yè)管理。”章貢區(qū)住房保障安置服務(wù)中心主任李勝春介紹。為此，區(qū)內(nèi)通過拆圍墻、清違建，將零散分布的相鄰小區(qū)和樓棟集零為整，626個(gè)無物業(yè)小區(qū)重新整合成了204個(gè)新的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，服務(wù)體量大幅提升。
“國(guó)有物業(yè)平臺(tái)堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，充分吸納黨員參與議事決策、糾紛調(diào)解等，引導(dǎo)居民參與自治。”贛江街道黨工委書記黃寶生說。章貢區(qū)老舊小區(qū)“沒人管”“管不好”等問題得到逐步治理。截至目前，章貢區(qū)國(guó)有物業(yè)平臺(tái)公司承接服務(wù)改造后連片小區(qū)11個(gè)，服務(wù)面積42萬多平方米。
監(jiān)管工程質(zhì)量，解決民生問題
“白鶴街道丹鳳社區(qū)居民樓樓道口的雨棚下雨天容易積水，設(shè)計(jì)存在缺陷。”“下應(yīng)街道天宮小區(qū)都改造完了，才發(fā)現(xiàn)部分路段排水管網(wǎng)存在排水不暢現(xiàn)象。”
在浙江省寧波市鄞州區(qū)，通過主動(dòng)排查、走訪居民、召開座談會(huì)等方式，有關(guān)部門收集了群眾對(duì)老舊小區(qū)改造效果的反饋。
去年6月，鄞州區(qū)開展老舊小區(qū)改造項(xiàng)目工程質(zhì)量“回頭看”行動(dòng)，對(duì)近年來所有在建、完工的改造項(xiàng)目質(zhì)量安全監(jiān)管、文明施工管理、施工進(jìn)度等情況進(jìn)行全面評(píng)估，同時(shí)鼓勵(lì)居民參與進(jìn)來，通過居民大會(huì)、問卷調(diào)查等形式收集民生問題。
2020年，鄞州區(qū)全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造三年行動(dòng)，到去年共改造老舊小區(qū)103個(gè)，總建筑面積828萬平方米，惠及8.9萬戶居民。“改造完成后，如果缺乏有效管理，時(shí)間一長(zhǎng)很容易‘返舊’，如何鞏固改造成果，成為擺在社區(qū)面前的新課題。”鄞州區(qū)房屋管理中心修建科科長(zhǎng)焦運(yùn)杰說。
針對(duì)收集到的問題，各街道聯(lián)系施工單位，做出整改方案——丹鳳社區(qū)設(shè)計(jì)了新雨棚，天宮小區(qū)則在第一時(shí)間對(duì)小區(qū)內(nèi)管道進(jìn)行全面復(fù)查與疏通修復(fù)。
在此過程中，一些項(xiàng)目未覆蓋的民生問題被發(fā)現(xiàn)，一批居民身邊的“小麻煩”得到解決。
“我家露臺(tái)滲水，能幫我修補(bǔ)嗎？”丹鳳社區(qū)居民管麗萍被露臺(tái)滲水問題困擾了很久，但這種問題不包含在老舊小區(qū)改造項(xiàng)目之內(nèi)。
最終，街道、社區(qū)、施工單位協(xié)商后決定，對(duì)部分居民個(gè)人維修難度大、成本高，或80歲以上老人、獨(dú)居老人家中存在的問題，統(tǒng)一進(jìn)行免費(fèi)維修。“居民難以找到合適的施工團(tuán)隊(duì)，我們借助此次行動(dòng)，發(fā)現(xiàn)并解決一批民生問題。”丹鳳社區(qū)黨委書記徐挺說。
鄞州區(qū)建立問題清單銷號(hào)制度，明確整改責(zé)任主體、銷號(hào)標(biāo)準(zhǔn)和完成時(shí)限。“共計(jì)發(fā)現(xiàn)問題50多個(gè)，目前均整改完成。”焦運(yùn)杰表示，鄞州區(qū)將老舊小區(qū)改造與加強(qiáng)基層黨組織建設(shè)、居民自治機(jī)制建設(shè)、社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)有機(jī)結(jié)合，推動(dòng)形成共建共治共享的社會(huì)治理格局。
整合盤活資源，緩解資金壓力
2023年4月，云南省玉溪市江川區(qū)文祥片區(qū)老舊小區(qū)連片改造完成。當(dāng)年9月，片區(qū)所在的星云社區(qū)成立一家物業(yè)服務(wù)公司，服務(wù)片區(qū)內(nèi)24個(gè)居民小區(qū)和10家單位。然而，在收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，卻遇到了難題。
“2023年度只收了約43萬元物業(yè)費(fèi)。”星云社區(qū)黨總支書記葉飛說，“文祥片區(qū)面積大，居民和單位多，物業(yè)公司每年人工費(fèi)用就將近50萬元。”
老舊小區(qū)要長(zhǎng)效管護(hù)，資金缺口怎么補(bǔ)？
文祥片區(qū)改造前，各小區(qū)內(nèi)部道路狹窄，停車位數(shù)量與需求不匹配，停車難長(zhǎng)期困擾著居民。改造過程中，文祥片區(qū)拆除違章建筑，整合閑置土地，新劃出558個(gè)停車位。依托車位資源，在滿足居民停車需求的基礎(chǔ)上，當(dāng)?shù)赝貙捫^(qū)維護(hù)管理資金來源渠道。
“我們把車位管理好，收取車位管理費(fèi)，在滿足大家停車需求的前提下對(duì)外開放空余車位，大家覺得怎么樣？”茶余飯后的院壩會(huì)上，葉飛向居民征求意見，“一輛車一年的車位管理費(fèi)是300元，平均一天不到一塊錢。”
與居民協(xié)商后，社區(qū)把新增的停車位以短租、長(zhǎng)租、臨時(shí)停車收費(fèi)的方式交給物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)。新增的車位由居民共享，交費(fèi)的居民可以就近選擇停車位置。片區(qū)內(nèi)及附近單位的人員白天也可在空余車位臨時(shí)停車，車位利用率得到提升，物業(yè)公司的資金壓力得到緩解。
“物業(yè)公司派人定期清掃車位衛(wèi)生，發(fā)現(xiàn)亂停亂放行為也會(huì)及時(shí)溝通制止。”葉飛介紹，收取的臨時(shí)停車費(fèi)和車位管理費(fèi)用于管護(hù)修繕片區(qū)內(nèi)的道路、路燈、道閘等設(shè)施。
張根榮是文祥片區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任，他帶頭交了第一年的車位管理費(fèi)，“現(xiàn)在停車方便多了，而且不用擔(dān)心車停路邊的安全問題。”
現(xiàn)在，片區(qū)內(nèi)大部分業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)和車位管理費(fèi)都很積極，物業(yè)公司年盈利預(yù)計(jì)約10萬元。“提供實(shí)實(shí)在在的服務(wù)，讓居民看到錢花在哪里，才能更好實(shí)現(xiàn)小區(qū)管護(hù)資金充足和提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的良性循環(huán)。”葉飛說。
向陽處增設(shè)晾衣區(qū)和晾衣架，60余個(gè)充電樁安裝完成……在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下，物業(yè)費(fèi)等小區(qū)管護(hù)費(fèi)用得到合理合規(guī)使用，如今的文祥片區(qū)，路面寬敞、行車順暢，還有兒童游樂設(shè)施和健身器械，片區(qū)充滿歡聲笑語。
