張辰：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家和各位央國(guó)企的企業(yè)家朋友們，今天非常榮幸能夠來(lái)這里參加高峰論壇，作為市屬地方國(guó)企代表分享在企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展當(dāng)中的實(shí)操性探索。

黨的二十屆三中全會(huì)對(duì)于國(guó)資國(guó)企改革提出了非常明確的要求，其中核心要點(diǎn)是要加快形成新型的生產(chǎn)關(guān)系。從近年國(guó)資國(guó)企發(fā)展來(lái)看，從2012至2023年，全國(guó)的國(guó)資體量取得了巨大的增長(zhǎng)。習(xí)近平總書記2023年12月在上海考察時(shí)提出，加快建成具有世界影響力的社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)際大都市，在推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化中充分發(fā)揮龍頭帶動(dòng)和示范引領(lǐng)作用。這對(duì)上海國(guó)企發(fā)展提出了更高的要求。

目前全國(guó)地級(jí)市以上城投公司接近兩萬(wàn)家，上海城投是全國(guó)第一家城投公司，目前資產(chǎn)規(guī)模將近八千億，在全國(guó)城投公司當(dāng)中排名比較靠前。近年來(lái)，上海城投在改革發(fā)展和轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，早已脫離平臺(tái)公司的身份進(jìn)入實(shí)體化運(yùn)作的狀態(tài)，承擔(dān)了上海路橋、水務(wù)、環(huán)境、置業(yè)四個(gè)方面的工作。路橋承擔(dān)了市域范圍內(nèi)所有高速路網(wǎng)、過(guò)江通道、城市快速貫線的工作；在水務(wù)方面，上海城投具有水務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈的平臺(tái)，原水供應(yīng)量占全市98%；在環(huán)境板塊，老港生態(tài)環(huán)境環(huán)?；厥侨蜃畲蟮木C合性的環(huán)境基地，承擔(dān)了全市100%的醫(yī)廢垃圾的處理；置業(yè)方面，三十多年來(lái)，上海城投隨著上海的城市發(fā)展承擔(dān)了很多任務(wù)，包括城鎮(zhèn)土地開發(fā)、上海歷史風(fēng)貌保護(hù)及城市更新，上海標(biāo)志性建筑的建設(shè)以及上海住房保障體系的建設(shè)。上海城投控股在1993年進(jìn)入A股市場(chǎng)，作為A股市場(chǎng)企業(yè)不斷在改革和轉(zhuǎn)型的過(guò)程中進(jìn)行探索，從為市政工程籌資到股權(quán)分置到注入房地產(chǎn)環(huán)境保護(hù)的優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)化業(yè)務(wù)，從一家上市拆分為兩家專業(yè)性上市企業(yè)、到目前以房地產(chǎn)作為主業(yè)的上市企業(yè)。

作為一家地方性房地產(chǎn)企業(yè)，上海城投控股目前在上海乃至全國(guó)整個(gè)行業(yè)中的排名相對(duì)比較靠前。三十年來(lái)，城投控股發(fā)展和上海城市發(fā)展共生共榮。我們面臨的行業(yè)局面不言而喻，這幾年特別是今年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到深度轉(zhuǎn)型和調(diào)整階段，就數(shù)據(jù)而言，1—10月仍處于下行趨勢(shì)，而且下行比例在10%左右，雖然隨著政策面的緩和，下行趨勢(shì)逐漸進(jìn)入筑底狀態(tài)，但是行業(yè)轉(zhuǎn)型和局面變化已經(jīng)很明顯。從增量到存量的轉(zhuǎn)變、從原來(lái)快周轉(zhuǎn)的運(yùn)作模式到精耕細(xì)作的運(yùn)作模式，包括粗放式空間發(fā)展到精細(xì)化場(chǎng)景利用，行業(yè)局面的變化已經(jīng)取得了高度共識(shí)。這與過(guò)去二十年發(fā)展相比出現(xiàn)了根本性變化，對(duì)于企業(yè)運(yùn)作提出了更高的精細(xì)化管理要求。

對(duì)標(biāo)世界一線城市，疫情后房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)變不僅僅發(fā)生在國(guó)內(nèi)，歐美國(guó)家也面臨同樣的問(wèn)題。在紐約，原來(lái)逐步由中心城區(qū)轉(zhuǎn)去郊區(qū)，現(xiàn)在從郊區(qū)又返回到城市；英國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式也發(fā)生了根本性變化，更多關(guān)注運(yùn)營(yíng)加股權(quán)投資收益帶來(lái)的長(zhǎng)期收益。中國(guó)城市化比例已經(jīng)處于較高水平，在60%左右，但是就城市密度而言，與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家城市相比還有較大差距。以地均產(chǎn)出為例，上海黃浦區(qū)中心城區(qū)每平方公里110.64億元，但是與紐約、倫敦相比還有很大的增長(zhǎng)空間，包括居住密度、配套功能完備程度，而不僅僅是經(jīng)濟(jì)密度。在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，城市化還有較大提升空間，提升空間在哪里？更多的在于精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理。

城投控股主要聚焦兩個(gè)方面，一是中心城區(qū)的區(qū)域城市更新，希望通過(guò)精細(xì)化操作和管理在比較成熟的中心城區(qū)獲取發(fā)展空間、提高發(fā)展質(zhì)量；二是資產(chǎn)證券化租賃物業(yè)管理，也是重要發(fā)展方向。

習(xí)近平總書記指出，“積極實(shí)施城市更新行動(dòng)”。打造宜居、韌性、智慧城市，更好提升人民生活品質(zhì)、創(chuàng)建美好生活，城市更新并不是簡(jiǎn)單的老房子更新，更多是城市區(qū)域片區(qū)如何提質(zhì)增效，增加人民獲得感。有一個(gè)典型案例：上海新江灣城總占地面積9.45平方公里，原系上海江灣機(jī)場(chǎng)的舊址，上海城投經(jīng)過(guò)二十年時(shí)間把一個(gè)廢棄機(jī)場(chǎng)建成了高品質(zhì)城區(qū)。在運(yùn)作思路上聚焦高質(zhì)量規(guī)劃，二十年前就進(jìn)行了國(guó)際方案的征集，直至今日，形成的方案征集成果基本沒(méi)有變化，包括基礎(chǔ)設(shè)施和高品質(zhì)配套資源，引入從幼兒園到大學(xué)全生命周期的教育資源以及非常高標(biāo)準(zhǔn)的配套設(shè)施。在二級(jí)開發(fā)過(guò)程中，引入很多民企、國(guó)央企、國(guó)際化企業(yè)共同打造該區(qū)域，形成了較好的最終成果。產(chǎn)業(yè)聚集方面，引入美國(guó)鐵石門公司，開發(fā)大量科技園區(qū)，引入耐克、字節(jié)跳動(dòng)等企業(yè)，為區(qū)域發(fā)展注入活力動(dòng)力。

上海中心城區(qū)還有一個(gè)很重要的項(xiàng)目，黃浦區(qū)露香園項(xiàng)目。之前該區(qū)域居民生活不便、缺少公共配套設(shè)施，通過(guò)二十年持續(xù)努力，不斷探索歷史保護(hù)和現(xiàn)代生活方式之間的平衡方法，形成了目前比較好的完整狀態(tài)。它在上海中心區(qū)域，我們非常有信心通過(guò)精細(xì)化運(yùn)作管理和運(yùn)營(yíng)，把此區(qū)域打造成為能夠代表國(guó)際化品牌和國(guó)際化形象的高品質(zhì)居住區(qū)。

在租賃住房方面，租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)政策作為上海住房保障體系的重要環(huán)節(jié)，從2018年上海“十四五”規(guī)劃開始作為戰(zhàn)略方向布局，是房地產(chǎn)調(diào)整中的重要手段。對(duì)租房領(lǐng)域而言，2015年之前尚未形成高度集約化市場(chǎng)，大部分是以居民散租的方式供應(yīng)市場(chǎng)，但是對(duì)標(biāo)國(guó)際城市租賃市場(chǎng)，有較大市場(chǎng)空間，近幾年市場(chǎng)化租賃市場(chǎng)高速發(fā)展，已經(jīng)逐漸取代了常規(guī)的散租型市場(chǎng)份額，未來(lái)對(duì)標(biāo)東京市場(chǎng)規(guī)模有大量發(fā)展空間。從上海目前的供應(yīng)量情況看，從“十四五”“十五五”規(guī)劃而言，未來(lái)有30萬(wàn)至40萬(wàn)套的空間規(guī)模。市場(chǎng)對(duì)這類物業(yè)的反饋超出了想象，很多租賃社區(qū)從投運(yùn)到95%滿足階段只需要短短一到兩個(gè)月時(shí)間，上海大量年輕新勢(shì)力對(duì)這類住房的需求非常高。在整個(gè)租賃住房發(fā)展當(dāng)中，上海城投控股作為上市公司，秉持全產(chǎn)業(yè)鏈布局方式，不單單關(guān)注重資產(chǎn)投入，也高度關(guān)注輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，我們成立了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)品牌，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量對(duì)于資產(chǎn)管理是核心要點(diǎn)。比如，“城投寬庭”項(xiàng)目在常規(guī)住宅產(chǎn)品差異方面，大部分以小戶型為主，但是在裝修、服務(wù)、空間質(zhì)量打造方面品質(zhì)比較高，可以媲美國(guó)際優(yōu)質(zhì)城市的產(chǎn)品。通過(guò)短短三年多的時(shí)間，這一品牌已經(jīng)在全國(guó)租賃市場(chǎng)中占據(jù)了舉足輕重的地位，也與上海大量國(guó)央企進(jìn)行了深度合作?；诖?，國(guó)企間的合作關(guān)系助力資產(chǎn)出租率提升，獲得了較好收益。

重資產(chǎn)的核心是退出，去年發(fā)行了保障性租賃住房REITs，打通了很重要的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，目前已經(jīng)能夠?qū)崿F(xiàn)重資產(chǎn)投、融、建、管、退的閉環(huán)，也是未來(lái)租賃市場(chǎng)大規(guī)模發(fā)展的必要條件。這幾年REITs比較熱，但是與美國(guó)、日本、新加坡市場(chǎng)相比，還有很大發(fā)展空間，今年7月《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，預(yù)計(jì)未來(lái)有很多存量市場(chǎng)通過(guò)這一平臺(tái)進(jìn)入上市方向，也為未來(lái)盤活存量資產(chǎn)提供了重要通道。今年長(zhǎng)租房比較受追捧，對(duì)于上市公司存量特別是重資產(chǎn)的盤活起到了重要作用，傳統(tǒng)的租賃社區(qū)要花二十至三十年才能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正，但是現(xiàn)在通過(guò)REITs可以快速出表，為規(guī)模化發(fā)展提供滾動(dòng)的投入。

從企業(yè)發(fā)展和改革方向策略而言，上海城投控股主要集中在三個(gè)方面：強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)驅(qū)動(dòng)，強(qiáng)化多種手段的投融資方式，向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)不斷輸血；關(guān)注建筑全生命周期開發(fā)，而不僅僅是簡(jiǎn)單買賣行為；品質(zhì)是第一位、運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)品是第一位，運(yùn)營(yíng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是第一位，可以激發(fā)更多消費(fèi)需求。上海城投在改革和轉(zhuǎn)型中不斷進(jìn)行多種嘗試，在上海市場(chǎng)上取得了一些成果，希望未來(lái)能夠跟全國(guó)所有的城投領(lǐng)導(dǎo)們多交流多學(xué)習(xí)。希望大家能夠共同在企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的道路上取得更加輝煌的成績(jī)，非常感謝大家！